先蹲後跳！ 明年住宅房市估下修5%

台灣不動產市場自2003年谷底起，已經維持9年的多頭行情，然而，觀察今年度全台房市，由於受到政策面管控、利空消息不斷的影響，房市景氣顯然受到衝擊，台灣不動產投資協會（CCIM）於今（12）日舉辦2012年台灣不動產論壇，主題為「從國際資金新潮動看台灣、美國、日本不動產投資機會」，專家分析，明年度全台房市會呈現疲軟狀況，預估最快要等第2季才有可能回溫。

連續6年，每年12月都會舉辦的「台灣不動產論壇」，主要對於不動產市場展望與建議進行分析，針對明年度住宅不動產市場方面，卻是首次發出下修警訊，中信房屋副總經理劉天仁指出，大台北地區的房價漲跌幅，將會維持在正負5%，但郊區最外環地區，像是三鶯、桃園等，因為追逐低價屋的輕移民現象形成，而形成補漲行情。相對地，在市中心最內環的地區，如信義及大安區，由於受「奢侈稅」、「央行豪宅限貸令」、「實價登錄」等三大因素的衝擊，明年房價將維持平盤整理，或有可能向下修正在5%以內；劉天仁分析，今年底開始北台灣住宅行情已呈現疲軟趨勢，預估明年房市呈現先蹲後跳的局面，最快得等到第2季以後才會回溫，但仍需視市場狀況而定。

台灣不動產投資協會理事長曾東茂表示，針對壽險資金積極買大樓及素地，自金管會公布實施限購震撼彈，要求投資收益率下限由原先2.125%提高至2.875%、取消2年之緩衝期、投資商用不動產購入後5年內不得移轉等規定，影響未來發展甚鉅，然而資金最終仍會流到最有效率的地方，因此，台灣的地產投資環境是否會造成資金向海外尋求機會？後續發展仍值得關注。

分析商用不動產的部分，瑞普國際不動產估價師事務所副所長吳紘緒指出，壽險公司重點在大型案件，地上權市場興起，標的擴及全台；商用不動產仍處賣方市場，價格維持高檔；都更市場因為政策與執行困難，相關投資停滯；與毛租金資本化率持續下探，投資人轉向更具開發價值的素地。

調查CCIM問卷顯示，2013年商用不動產市場投資首選是土地，其次為飯店，超過50%認為應賣出豪宅，而加碼土地、飯店；而租金方面雖持平，但看跌比例首度超過看漲；而辦公室產品趨於保守，近3成認為有5%至10%跌幅。展望未來市場，由於標售市場急凍，商用不動產交易量減少，優質物件仍搶手，但基本面差的物件將面臨淘汰。

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