獵地潮／壽險搶買商辦 風險待評估

今年開始，壽險業者瘋狂獵地，隨著西區軸線翻轉發威，也為商用不動產交易持續增溫，到11月初投資金額已逾千億元，創下歷年新高，其中許多投資案都屢創區域新地王；估計伴隨標售買氣持續增溫，全年商用不動產、土地交易金額有機會創下歷史新高；然而觀察未來房市，專家指出，從奢侈稅、銀行緊縮土地，使得市場上缺乏活絡資金，也讓接下來房地產市場呈現悲觀面向，仍要注意總體經濟不景氣和政府嚴控保險業購置不動產的效應。

根據永慶資產管理統計資料顯示，今年前3季國內商用不動產交易金額共達930.6億元，尤其第3季投資金額飆高至519.1億元，季增率突破51%，位居歷年單季成交金額次高，其中，52.6%來自壽險業者的挹注，投資金額約490億元。當中又以西區商圈中最著名的台北站前、西門町兩大商圈，最近4個月的商用不動產交易規模就將近160億元，明顯成為近來台北市最熱門的區域。

觀察今年度壽險業者頻頻買樓趨勢，為了持續鞏固在台北站前商圈的霸主地位，新光人壽繼10月底搶下站前亞洲廣場大樓標售1樓商場後，日前再以新台幣16億多元，標下同樣位處台北站前商圈的整棟襄陽大樓；事實上，亞洲廣場大樓為地上27層、地下5層的複合式商業大樓，其中地下3樓至地上10樓原規劃為商業使用，也就是過去眾所熟知的「大亞百貨」，市場人士分析，因亞洲世界集團經營權的問題，產權才流入法拍市場，先後被國寶、恒富、龍巖、農林等公司取得，其所標售的一樓商場，於2008年曾進行公開標售，因價格過高、產權複雜，才會無人出手，最後流標，但期間一直出租商場業者經營3C賣場迄今。

今年以來，商用不動產最大筆的交易案，是國泰人壽以91.385億元標得太子敦南大樓；其次是寶豐隆開發出資90.96億元，買下華固V-PARK企業園區的3棟廠辦預售案；國泰人壽以72.56億元標下三商美邦宏遠大樓排第三；主要集中於第3季，帶動純辦、廠辦單季交易占比各為42.5%、26.1%。目前台北市商辦成交行情，每坪均價站上70萬元，較去年同期漲13%。不過每月每坪的平均租金約2,031元，較第2季的2,037元略減0.3%。

今年第四季成為壽險業獵樓的亮點，雖然有商辦市場在支撐房價，但觀察未來房市，戴德梁行總經理顏炳立分析，美國祭出第三波量化寬鬆政策（QE3）後，雖然不動產將具有穩定收益，但若找不到適當投資管道，預期市場氛圍轉變之際，將出現賣方獲利了結出場的心態，第4季恐出現不動產標的物，正待釋出。全球資產管理公司專案經理王維宏指出，商用不動產市場創新高的成交行情，雖仍時有所聞，但部分標售案件流標或撤拍的情形也開始傳出，分析背後的原因除了標的各別條件差異外，總體經濟走弱及金管會嚴查保險業不動產投資，也是成交不如預期的原因之一，也造成觀望氣氛轉趨濃厚。

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