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房地產全球佈局時代啟動

大成報/ 2012.09.04 00:00
【記者林瑞明/台北報導】隨著8月9日《海峽兩岸投資保護和促進協議》的簽署,兩岸關係可望朝著穩定關係成長,增進陸資來台投資意願,針對兩岸投保協議,大師房屋總經理陳建慶表示協議範圍相當廣,房地產只是其中很小的一塊,以現在政府的政策趨勢,應該不會在房地產挹注利多,不管是兩岸投保協議或是未來兩岸的任何協商開放過程中,房地產一定是最後才開放,尤其這幾年臺灣房地產漲過頭,政府必須持續以政策面、財經面降溫打房,因此兩岸投保協議對房地產長期來說雖是利多,但勢必經過政府警慎保守逐步後開放才看得到,短期來說要看到實質效益並不容易。

陸客商機 三大受惠族群

台灣未來的產業趨勢為觀光、旅遊,最主要的收入來源為陸客,根據觀光局統計從97年開放旅客來台後,來台人數一路從三十二萬九千兩百零四飆升到100年的一百七十八萬四千一百八十人,目前每月更以倍數成長中,針對如此龐大的商機,大師房屋陳建慶總經理表示將有三大族群受惠。

第一受惠為旅館

看好陸客住宿商機,許多開發商紛紛將房產改裝成商旅,大師房屋很早就看到這樣的發展,在2011年9月就首開房仲業先例與蘭城晶英酒店斥資10億佈局在五鐵共構的京站買下五個樓層經營商務中心與酒店式公寓,目前可以看到許多開發商與商辦也紛紛跟進努力的蓋飯店、酒店式公寓搶進這塊大餅。

第二受惠為店面

近日來臺北店面價格屢創新高,但相較日前香港銅鑼灣店面成交每坪新台幣三千萬的店面還是相對便宜,目前香港陸客年約兩千萬,而臺灣只有兩百萬,未來幾年要倍增至三、四百萬並非難事,這麼大的成長空間,難怪國際品牌與港資、陸資近來都積極購買臺灣的店面,因為他們看到了陸客大量消費精品、珠寶、特產的商機,陸資色彩濃厚的香港商亨得利更是在忠孝東路四段一口氣就用9億買下金店面,另外港資日前以28億買下士林8間透天店面,都顯示著資金正在搶進商用地產,儘管目前臺北店面出租報酬率低,但在國際品牌ZARA、APPLE、UNIQLO紛紛進駐熱門地段與觀光產業持續發酵,一旦舊租約到期,新租約的漲幅效益將會相當驚人。

第三受惠為名宅

一般住宅不會受惠,一方面因為政府目前對陸資的投資還是相當保守,加上跨海買房手續繁複,大幅降低陸資購買意願,唯一有機會的是在中國具高知名度的臺灣名宅,例如小S居住的帝寶、前總統陳水扁居住過的寶徠花園、周杰倫居住的一品苑、大安森林公園旁的勤美璞真,不見得是地段最好最高價,但因知名度高,會吸引陸客指名購買,簡單來說在炫富的心理下,買名宅能彰顯身分地位,雖然這些標的總價高、來臺買房限制也多,但大陸富豪只是將這些名宅當成在台招待所,三個月居住限制並不影響購買意願,不過只有少數幾件,量並不大。

實價登錄與豪宅限貸影響

實價登錄8月1日實施後,對於房地產呈現短空長多狀態,大師房屋八月初受打房政策與實價登錄影響,買方市場觀望氣氛濃厚,交易量在短期呈現大幅下跌,實價登錄促進交易資訊透明,縮短買賣雙方信任差距,不用再爾虞我詐,長期來講對於房市是健全的,市場將回歸供需基本面。而大師房屋總經理陳建慶原本擔心,銀行限貸政策會大幅地影響到業績,最近也發現豪宅限貸只限公營行庫,民營銀行還是願意承接,證明央行政策還是無法全面落實,因為大量的游資最適合的還是放在房地產,特別高總價的房產還是富豪最愛;而關於新舊合併限貸這部分,許多富豪名下擁有三四間豪宅,只要隨便賣一戶沒有貸款的豪宅來購置新屋即可,大師房屋表示,目前客戶並沒有因為豪宅限貸而影響到買房,反倒是中產階級名下只有一間房的換屋族群,短期內交易量可能會因觀望而受影響,但價格是否波動還要觀察一段時間。

海外置產最佳標的日本、美國

相較國內長期低利率環境下房價漲幅已高,許多高置產族群紛紛將資金佈局低檔的海外市場,大師房屋在2011年9月與發展美國豪宅及五星級酒店服務為主的Millennium Partners合作,代銷該公司位於舊金山的頂級豪宅「SFO千禧」,銷售成績受美方肯定,雙方並將簽定下一個合作案前進波士頓,同時2012年初也與日本株式會社朗皋不動產、東急livable株式會社、三井不動產合作銷售東京不動產,大師房屋總經理陳建慶表示,帶客戶跨海投資,大師房屋會嚴格的幫客戶把關、交易是否安全、產品是否為好的標的,未來是否有增值、保值、管理各方面的效益。

大師房屋總經理陳建慶直言不諱的說,現在海外房地產以美國跟日本比較受到台灣投資者所青睞,對於其它的市場,就算有國外公司主動找上門,大師房屋還是會禮貌性地婉拒,他以索羅斯基金為例,股市在最低點時投資,在高點賣出,才能賺到波段獲利,投資高手不會選在股市高點進場,因為套牢風險大;大師房屋不會帶領客戶去買相對高點國家的房屋,因為帶客戶去海外投資,是要負責的,就像是新加坡、菲律賓、加拿大甚至是三年前法國都找過大師房屋幫忙銷售,但有些目前在相對高點,有些雖然目前處在低點,但因距離遙遠不方便管理與處分,經再三思量也是婉謝。

大師房屋仔細的研究過全球房地產的消漲,目前專攻臺灣接收度最高的美國與日本,因許多國人小孩長大之後留學首選的地點就是這兩個國家,2010年後新增了臺北直飛東京的航線更增加了投資意願,而日本從311地震過後房地產已經觸底,目前是最佳的進場布局時間,美國在經歷過金融海嘯之後也以跌深,但仍有區域具有保值能力,建議投資者慎選投資標的與公司。

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