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舊大樓拉皮改裝 搶商旅新商機

自由時報/ 2012.07.02 00:00
記者徐義平/專題報導

來台旅客人數不斷增加,促使北市熱門景點周邊的平價旅館供不應求,有飯店業者看中此塊商機,選擇承租或購置舊大樓,並加以改裝成旅館,藉此拉高整體效益,旅店業者指出,大部分只要7至8年便能達到損益兩平。

根據交通部觀光局統計,今年前5月來台旅客人數近3百萬人次,已經是去年的50%,也是帶起此波商旅連鎖集團的主因,也讓台北市老舊商用大樓、傳統旅館及沒落的百貨公司掀起一波改建潮,舊大樓重新改裝後,轉型變成新的商務旅館也為附近商圈帶來更多的人潮及錢潮。

海霸王變身新商旅

更有業者選擇活化自家資產,直接將餐廳改裝成旅館,其中海霸王集團旗下的城市商旅,便是利用原本做為「海霸王餐廳」的大樓以及自家企業資產,逐步改裝成城市商旅的分店,不但可以省下購置大樓的成本及租金成本,損益兩平的期限也比一般旅店要來得縮短許多。

城市商旅總經理黃兆銓指出,海霸王早年在大台北、高雄購置部分不動產,如今正值觀光熱,便以活化企業資產的方式,將大樓改裝成旅館。

以台北南西店為例,原為「海霸王餐廳」使用,2005年砸下2億元改裝成旅館,大約2年時間便已達到損益兩平,其中桃園航空館更是不到半年便已達到損益兩平。

承租改裝也有賺頭

除活化企業資產的方式外,還有整棟承租以及整棟購買的方式,將舊大樓改裝成旅館,其中台北旅店便是兩種方式並行的商旅集團。

台北旅店集團副總經理魏秋富指出,舊大樓改裝旅館除改裝費用之外,還有後續的能源費用、經營費用以及人事費用等。

其中集團旗下的新驛旅店台北車站三館便是採行簽16年長期租約方式,該旅店改裝費用約5800萬元,粗估6年時間可以達成損益兩平。

至於,即將開幕的台中車站店,則是砸下約2億元買下整棟大樓,改裝成本逾5千萬元,粗估達成損益兩平的時間,約8至10年。

黃兆銓指出,其實並非所有舊大樓均適合改裝成旅館,必須要符合整棟、產權獨立、格局方正、單層面積大,以及與鄰房相隔一段距離等條件,而且改裝費用通常是以購買大樓成本的3分之1做為標準。

魏秋富則認為,舊大樓改裝旅館,必須注意結構,大樓對於重量的承載能力,以及是否有逃生通道以及2支安全梯,最主要的還是單層面積夠不夠大。

地點選擇最重要

至於旅館地點挑選,黃兆銓指出,主要以客層區分,若是鎖定商務客層,挑選交通便利以及熱鬧的商圈,房價自然高一點;如果是針對旅行團或是陸客,要求便宜房價,其實位置偏遠一點沒關係。

全球資產管理專案經理王維宏表示,旅館業者向房東包租大樓之後,一般由業者自行負擔設備的改裝成本,因此,旅館業者在簽訂此租賃契約時,都希望能有10至15年的長期租約,以攤提鉅額的改裝成本,至於,目前比較流行的平價旅館,一般改裝成本不高,跟一般住家裝潢差不多,與星級旅館動輒數十萬元的裝修成本差距頗大。

但是,有些改裝個案是雙方談好由房東負責將主要各樓層公共管線拉好,而剩下的細部裝修則由旅館業者來完成。

魏秋富指出,近期雖然有愈來愈多業者看中此熱潮紛搶進,不過,並非如外界想像如此好賺,必須還要回到最基本的精緻服務,才是最後能夠長遠經營的王道。

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