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實價登錄採區段登錄 交易未必真正透明 房價恐助漲助跌

鉅亨網/鉅亨網記者葉家瑋 台北 2012.05.15 00:00
不動產實價登錄延後2個月上路,房仲業者觀察,市場的確出現一波,趕在實價登錄前先買或先賣的熱絡交易現象,不過,由於實價登錄並非每戶登錄,而是區段登錄,因此並不能真正達到交易透明化;倒是可能因市場行情被披露,出現好物件助漲,冷門地段或物件多的案子,反而削價競爭的狀況。

邱太?指出,近期觀察許多買方,的確趕在實價登錄前置產,就怕交易透明後獲利多少,通通曝了光,不過邱太?認為,實價登錄只是更貼近市場行情,並無法打擊高房價,比方建商推出上千戶的建案,只要自己找人頭炒高1-2戶行情,就能拉抬該區段房價。加上台灣是以區段門牌做實價登錄,並非每層每戶做建檔,因此根本沒有做到完全的交易透明化。

不過在實價登錄上路後,市場可能出現好地段競價的現象,比方帝寶A戶一坪賣230萬元,B戶可能出現追價現象賣到240萬元;相較不那麼熱門,或是物件多的地段,反而會因量多影響價格,比方10戶房子出售,因數量略多,買方就容易要求議價空間加大;倘若戶數去化只剩下3間,自然而然競價後賣價就更好。

資深投資客黃家進則指出,實價登錄對房市的影響為助漲助跌,也就是漲的時候幫助房價競爭拉抬向上;跌的時候人人想撿便宜,屋主只能拚價格廝殺,但現階段房價屬於上漲階段,屋主比買方強勢,因此認為在這段時間讓實價登錄上路,使得交易價格透明化,反倒有助漲效果,但也由於房市買賣資訊公開,將可讓一般買方,與賣方及仲介之間的獲得資訊的差距縮小,能更貼近市場行情。

至於實價登錄後政府是否進一步採取實價課稅,市場人士透露,以現今國內股市量縮、國外有歐債問題未解,在內憂外患夾擊下,政府幾乎不可能推實價登錄,否則等於是摧毀了台灣經濟的火車頭,台灣房屋智庫執行長邱太?認為,政府最可能以公告土地現值逼近市價9成取代實價課稅,但如果真的有這麼一天,台灣房市將出現巨大波動。

邱太?指出,實價課稅還有許多問題需克服,以南部土地買賣來說,許多都是祖傳的祖產地,因此買賣移轉很難去追溯當初買價是多少,若資料建檔不夠龐大、時間不夠久遠,根本很難評估稅基和稅率的標準;加上台灣不同於其他國家,是採土地與房屋分離課稅,土增稅和契稅分開課徵,若採取實價課稅,將需大量修改相關土地法規,所動用的資源相當龐大,因此認為公告現值逼近市值的政策,將最符合政策實施效益。

不過邱太?分析,若政府真的做到土地公告現值逼近市價9成,房市的波動就會「很恐怖」,以台北市帝寶豪宅來算,目前公告土地現值是每坪188.76萬元,市價約為977萬元,市價約為公告現值的4-5倍,換句話說,屋主賣掉地寶豪宅時,所繳納的土增稅若原本為50萬元,在公告土地現值逼近市值後,將變成要繳納200萬元,對房市鐵定造成巨大衝擊。

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