房貸、增貸還不夠！一間房怎麼一路借到法拍

文／鐘少佑

房子有價，不只可以申請房貸，還能透過增貸、理財型房貸等方式取得資金，但能借到錢，不代表還得起。當房貸、增貸、信貸甚至股票融資層層疊加，一旦資金周轉失靈，原本用來累積財富的槓桿，也可能一路把房子推向法拍。

事務所曾經手一件法院囑託的鑑定案，其中建物謄本的他項權利部有好幾頁：第一順位是A銀行房貸，第二順位是B銀行增貸，第三順位是融資公司，後面還有其他設定，推測可能是民間借款，設定金額合計已高於最後評估的價格，且大多集中在2年內。謄本看不出資金流向，但從設定順序可見，借戶（屋主）在短時間內持續增加負債，終致無法如期還本付息，房子遂進入法院強制執行拍賣程序。

房屋增貸本身並非問題，資金也可能用於裝修、週轉或投資；真正的風險，在於借款人是否在既有房貸之外，不斷疊加新的債務。而當借來的資金進一步投入股市，風險又會不同。

韓國股市近期就曾出現類似現象，多檔「正二」（2倍單股槓桿ETF）大漲後急速反轉，超過120萬個帳戶面臨追繳，30多萬個帳戶遭強制平倉，主管機關隨即大幅提高交易門檻。台韓兩地雖不能直接類比，但都點出同個問題，當金融市場資產價格下跌，不同金融債務要求補足差額或提前清償的時間點，或比借款人想像的更快速且集中。

「四貸同堂」成監理重點

金管會7月底表示，多重借貸客戶占比仍是個位數，整體信用風險可控；但銀行局與證期局對銀行授信、券商融資的監理並不全然相同，主管機關正研議跨業風險管理，並宣布本國銀行自10月起新增申報個人投資用途的理財周轉金，範圍可能涵蓋理財型房貸、信貸、股票質借及證券買進融資等，以掌握個人借款流入金融市場的規模。

房子能增貸多少，關鍵在擔保品價值怎麼估。估價制度方面，不動產估價師公會也於5月修訂第十四號公報，將消費（個人）金融住宅擔保品納入規範。過去公報主要規範企業金融的擔保品估價，這次是首度納入公報。同時新增欄位標準化、篇幅精簡的摘要式估價報告書，可縮短估價週期；並強化估價獨立性與價格重估機制。

而金融機構引入第三方估價，亦可避免內部估價受政策以及業績壓力影響，未來增貸、轉貸或續用理財型房貸時，金融機構對擔保品價值與授信條件會有更明確的檢視依據。對借款人而言，想靠鑑價灌出額度的空間會縮小，而景氣下行時鑑價與行情脫節、購屋者被迫多籌自備款的情況，也可望因第三方估價而改善；對銀行而言，估價數據標準化後，風險分級與貸後重估更有依據。

貸款疊加　風險不會同時爆

一般房貸年期長，正常繳款下不會因房價短期波動而逐日追繳；理財型房貸則是動用才計息，額度與利率仍會定期檢視；信貸年期較短，並受負債比率（DBR）22倍規範，還款期短，現金流壓力相對較高；股票質押或融資買進的額度及成數，則直接跟隨市價變動，以融資買進為例，整戶擔保維持率低於130％，券商即通知補繳，期限內若未補足，就會立刻斷頭賣出，處分擔保品以確保債權。

「正二」若以現金買進，不會直接產生追繳；但其追蹤指數單日2倍報酬，每天重新平衡，累積報酬受波動路徑影響。若用增貸、信貸或質押的資金買進，等於用固定的還款義務，承接每日變動的資產價格，無形中增加了變動風險。這在行情穩健時不易察覺，但若碰上反轉，現金流壓力會比帳面損失更早出現。

而實務上，增貸資金再投資的情況並不少見，單純增貸只有一筆固定的還款義務，房價波動不會被追繳；但若再加上高利息的其他融資與股票質押，等於用借來的錢再借錢。若股票市場下跌，股票融資或質押可能先面臨追繳甚至強制處分；一旦投資損失進一步侵蝕現金流，連房貸、增貸也無力償還，風險才可能一路從股市蔓延到房子，甚至走向法拍。

負債管理　重點在現金流

借款人若背負多貸款，最簡單的檢視方法，是把餘額、利率、每月本息、寬限期終止日、續約日、擔保品與維持率放在同一張表上，做成現金流量控管表，直接顯示哪一筆借款需要提早補足資金缺口。

以貸款1000萬元、年利率2.1％、年期30年、寬限期3年為例，寬限期內每月繳息約1萬7500元；寬限期後剩餘27年攤還本息，每月約4萬元。只用寬限期內的數字安排支出，很容易低估3年後的資金缺口。

壓力測試不要只算房價下跌，可同時假設股票跌3成、房價跌1成5、利率升1個百分點、收入減2成，檢查現金能否支應未來12個月的月付金與追繳。若無法支應，則應優先處理可能被迫處分的部位，別等到市場或債權人處分擔保品，造成資產價值損失擴大。

那件鑑定案無法告訴我們借款人每一次借款是否都有合理用途；但它提醒我們，資產縱使仍有價值，也不代表手上隨時有足夠現金；帳面價值與流動性一旦不同步，原本用來累積財富的槓桿，就可能回頭影響你居住的那個家。

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