AI 生成房源描述潛藏法律風險 美房仲業者面臨責任釐清挑戰

隨著人工智慧（AI）技術快速發展，房地產產業也將其廣泛應用於日常業務，特別是房源描述的撰寫。然而，此舉也衍生出新的法律責任歸屬問題，讓業者面臨潛在風險。

根據《Legal Reader》報導，目前已有 46% 的房地產經紀人表示他們使用 AI 生成內容，其中 58% 更偏好使用 ChatGPT 撰寫房源描述。儘管 AI 應用日益普及，但法律對於專業人士的標準並未改變，不論內容是否由 AI 生成，仍須確保資訊的準確性並負起合理注意義務。若買家因依賴不實的 AI 生成房源描述而蒙受損失，經紀人及其仲介公司將需負擔賠償責任，因為 AI 聊天機器人無法出庭作證。

人工智慧大型語言模型（LLM）常會出現「幻覺」（hallucinate）現象，意指它們可能自信地生成聽起來真實但實際上是錯誤的資訊，例如虛構的翻修細節或設施。對此，美國房地產經紀商協會（National Association of Realtors, NAR）已發布指引，警告 AI 平台並非百分之百準確，經紀人的監督至關重要。房地產經紀倫理守則明文禁止誇大、隱瞞重要事實或進行不實陳述，即使不是房地產經紀人，州法律與普通法詐欺原則也要求業者誠實。

目前 AI 供應商大多不願承擔其 AI 輸出內容的責任，監管機構也傾向將這部分責任推向使用者。例如，佛州曾向法院申請禁令，要求 OpenAI 停止宣稱 ChatGPT 是安全、準確或可靠的。在美國，早有案例顯示 AI 生成內容的法律風險：紐約聯邦法官在 2023 年曾對兩名律師處以 5,000 美元罰款，原因正是他們提交的訴狀引用了 ChatGPT 虛構的案例。

另一潛在問題是「影子AI」（Shadow AI），意指員工在沒有公司正式政策或監督下，私自使用生成式人工智慧工具。這可能導致公司面臨未知的責任漏洞。此外，將客戶機密資訊輸入免費的消費者 AI 聊天機器人，也可能導致資訊外洩，因為許多免費 AI 工具會利用輸入內容來改進其模型。美國房地產經紀商協會建議，經紀人應避免使用 AI 起草合約或提供法律建議，以避免觸犯非法執業的禁令。

為應對這些挑戰，仲介公司應制定明確的 AI 使用政策，包括指定核准使用的 AI 工具、禁止在消費者 AI 聊天機器人中輸入機密客戶資訊、要求人工事實查核 AI 起草的房源描述，以及禁止 AI 起草合約。政策也應要求揭露經數位修改的圖片，並將與 AI 生成內容有關的公平住房問題交由指定審查員處理。加州的 AB 723 法案已於 2026 年 1 月 1 日生效，要求揭露經過數位修改的房源圖片，違者可能面臨刑事處罰或加州房地產局的紀律處分。對消費者而言，買家應自行查核房產細節，而賣家也應在發布前詢問經紀人關於 AI 工具的使用及內容審查流程。