房貸放寬仍難促成交！宜蘭房仲揭市場僵局：屋主開價硬、買方不急出價

文／謝曉菁

央行放寬自然人第二戶購屋貸款限制，最高貸款成數由6成提高至7成，讓部分換屋族的自備款壓力減輕。不過，貸款條件放寬，未必能帶動房市成交，宜蘭在地房仲何莉觀察，目前市場並非完全沒有購屋需求，只是買方對價格更加敏感，即使願意出門看屋，也不願意立即出價，買賣雙方的價格認知落差，仍是影響成交的重要因素。

何莉指出，與前幾年房市熱絡時相比，現在購屋族的心態已有明顯轉變。過去不少買方擔心喜歡的房子被別人買走，因此較容易加快決策；如今則傾向反覆評估購屋時機，甚至擔心買進後房價還有下修空間，因此即使看到符合需求的物件，也未必急著出手。

以宜蘭房市來看，何莉在第一線接觸買賣雙方時，經常遇到屋主對開價仍有一定堅持，但買方認為價格偏高，甚至不願提出議價條件的情況。她認為，這反映市場並非沒有需求，而是購屋族更加重視價格合理性，若買賣雙方對行情缺乏共識，交易就容易陷入僵局。

此次央行將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，確實有助於降低符合條件者的初期資金門檻。以總價2000萬元的住宅為例，若以房價作為貸款計算基礎，貸款6成時最高可貸1200萬元，須準備800萬元自備款；提高至7成後，最高可貸1400萬元，自備款則降至600萬元，兩者相差200萬元。不過，實際核貸金額仍須依銀行鑑價、借款人信用及還款能力等條件認定，並非所有購屋族都能貸足7成。

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何莉分析，房貸成數放寬主要是減輕部分買方的自備款負擔，並不代表買方願意接受更高的房價。尤其在市場觀望氣氛仍濃的情況下，購屋族除了評估能貸多少，也會考慮房價是否合理、未來是否仍有議價空間，以及每月房貸支出是否符合家庭財務能力。

除了當前買賣雙方的價格拉鋸，未來幾年部分房貸族的還款壓力，也成為值得觀察的市場變數。何莉指出，2023年開始辦理的新青年安心成家購屋優惠貸款，若借款人使用完整5年寬限期，首批貸款戶可能自2028年起陸續進入本金與利息一併攤還的階段，每月還款金額也將隨之增加。

何莉舉例，以家庭月收入7萬元、房貸月付金由1.47萬元增加至2.73萬元的試算情境來看，每月支出將增加1.26萬元，相當於家庭月收入的18%。對同時負擔車貸、育兒費用或其他借款的家庭而言，還款支出增加可能壓縮日常生活預算。不過，實際月付金仍會因貸款金額、利率及年期等條件而有所不同。

何莉也提到，雖然寬限期結束不代表屋主一定會出售房屋，但若家庭收入未同步成長，或未提前準備足夠資金，部分貸款戶可能重新評估持有房產的財務負擔。而這樣的情況是否會增加中古屋供給，仍須觀察個別屋主的還款能力及市場條件，不能直接推論將出現大量賣屋情況。

對目前有意在宜蘭購屋的民眾，何莉建議，不必因貸款條件放寬就急著追價，也不需要一味等待房價下跌。若遇到符合需求的住宅，可以先參考周邊實價登錄行情，評估合理價格後嘗試議價，因為屋主開價與最終成交價格未必相同。

尤其購買中古屋時，除了房屋總價，也要將裝修、設備更新及後續維修費用納入預算。有些物件雖然開價較低，但若需要大幅整理，實際購屋總成本可能接近屋況較佳的新成屋，買方仍應依自身需求及財務能力審慎比較。

何莉也提醒，購屋族不能只看目前銀行願意核貸多少，或寬限期間每月繳款是否輕鬆，更應評估寬限期結束後，家庭收入能否長期負擔本金與利息。對有售屋計畫的屋主而言，也不宜持續以過去房市熱絡時的高價作為唯一訂價依據，應參考當前市場行情及周邊競爭物件，才能增加成交機會。

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