【專欄】住戶及買賣房子要清楚規約

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

住戶住在公寓大廈，公寓大廈通常會有社區規約，但是一般住戶通常不會去關心，就算有拿到規約，也不會認真看，或者曾經看過，很快就忘了。甚至有一天要看的時候，也找不到了！規約是公寓大廈最重要的文件，規範了最重要的事情，因此屋主的房子要賣，或者要買外面的大樓，最好把規約看清楚，免得買了房子住進去，如果沒有按照規約的規定，有可能跟管委會產生糾紛與衝突，甚至憤而對簿公堂，那就很沮喪了！所以不管是哪一件事，事前的準備預防永遠比事後的衝突聰明太多，不用浪費許多無謂的時間。

通常我在不動產的課堂問大家規約是什麼意思？何謂規約？通常大部分的學員都答錯了，或搖頭說不知道，只有極少數人才會去認真了解。所以每件事情都一樣，成功屬於少數認真與堅持的人。「規約」是法律名詞，等於是某棟大樓的居家憲法，根據公寓大廈管理條例第3條第12款規定，規約是「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境，經區分所以權人會議決議之共同遵守事項。」所以規約不是管委會開會通過的，是管委會的老闆區分所有權人會議決議通過的。如果住戶或賣房子的仲介公司索取規約不順利的時候，請參考公寓大廈管理條例第35條規定「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」這一條很多人不知道或不清楚，原來利害關係人必要的時候不但可以請求閱覽規約，也可以影印規約，甚至要了解某大樓的財務報表等，也可以請求，管理負責人或管理委員會不得拒絕。

關於規約的規定，繼續說明如下：

公寓大廈管理條例第15條規定「1.住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。2.住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。」例如規約規定本棟大樓不得養寵物或掛看板，就不能養寵物、掛看板等等。如果違反規定，將被處罰新台幣4到20萬元。公寓大廈管理條例第23條，規定了住戶規約之訂定及範圍，例如第23條第3款「禁止住戶飼養動物之特別約定」，第5款「財務運作之監督規定」，第7款「糾紛之協調程序」，都必須明訂在規約！

公寓大廈管理條例第36條規定了管理委員會的職務範圍，例如第8款「規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。」亦即規約使用執照謄本、管線圖說、會計帳簿等等，皆歸管理委員會保管，住戶有需要的時候，可請求管委會的協助。

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