台北土地小到不行！大安區28.7坪基地也能蓋房　小宅總價破千萬元

【記者徐力剛／台北報導】

北台灣土地愈來愈難找，建商推案基地也愈縮愈小！住展雜誌統計北台灣集合式住宅新建案，今年迄今最小基地案為台北市大安區「大安藝森活」，基地面積僅28.7坪。進一步觀察，近兩年北台灣新推基地面積不到100坪的建案，占整體推案量已突破一成，顯示在市中心土地稀缺、危老重建及房價高漲等因素推動下，微型基地開發逐漸成為房市新現象。

住展雜誌彙整北台灣集合式住宅新建案，統計範圍包含公寓、華廈及大樓，不含透天，2026年最小基地案為台北市大安區新推先建後售案「大安藝森活」。對此，住展雜誌企研室總監暨發言人 陳炳辰分析，小基地建案增加，主要與市區可開發土地日益稀缺，以及危老重建政策帶動有關。由於危老重建沒有基地面積限制，加上過去時程獎勵政策刺激，讓零碎土地也有機會進入開發市場。此外，從2021年低利率環境、2023年新青安政策，到2024年股市熱潮，這段期間房市資金動能充沛，央行信用管制相對溫和，銀行限貸問題尚未明顯干擾市場，也讓建商有意願投入小基地開發。

另一方面，房價持續走高，市場購屋需求逐漸轉向「低總價優先」，小基地建案多以小坪數產品為主，能有效降低購屋總價，部分個案更具備市中心門牌、捷運交通、商圈機能、學區資源及租賃收益等優勢，符合投資型買方對地段與資產配置的需求。對建商而言，小型基地開發規模較小，資金與營造成本相對容易掌控，買賣雙方需求契合，也進一步推升微型基地建案的出現。

以今年最小基地案「大安藝森活」為例，基地面積僅28.7坪，規劃11至14坪套房產品，實價登錄單價約每坪150萬至170萬元，雖然單價不低，但坐落台北市大安區，具備捷運、商圈、學區及公園等生活機能，總價約落在1000萬至2000萬元，且全案戶數不到10戶，對於希望入手台北市精華地段、預算有限的購屋族及置產客，仍具一定吸引力。值得注意的是，鄰近區域另有一處基地面積30多坪的建案預計年底亮相，顯示台北市核心區在土地供給有限下，建商持續尋找零碎土地開發機會。

不過，陳炳辰也提醒，小基地建案並非全然具備購屋優勢，若位於土地與營建成本較高的精華區，產品可能面臨公設比偏高、室內實際使用面積縮水等問題，加上單價往往不低，居住舒適度與自住性價比可能受到影響，因此購屋客層較偏向投資置產型買方。

至於新竹、桃園等雙北以外區域，也開始出現小基地推案，但開發條件與雙北核心區有所不同。由於土地取得成本相對較低，小規模營造支出也較容易控制，加上部分個案屬於自地自建公寓，公設規劃彈性較大，仍有機會創造符合居住需求的產品。若基地周邊具備成熟市區機能、產業園區或就業人口支撐，再搭配小宅低總價優勢，微型基地同樣有機會成為建商切入市場的新選項。