房價看跌比例降至28％！「持平」成主流 利率走高現在該進場？
上報/徐瑋璐
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房價還會跌嗎？最新調查顯示，消費者的看法正在收斂。在央行信用管制、銀行不動產放款趨於審慎的背景下，房市買氣逐漸回歸理性。根據永慶房產集團第四季房市趨勢報告當中的消費者房價看法，民眾「看跌」房價的比例由第三季的 36% 降至 28%，「看漲」比例增至 29%，認為房價將「持平」的比例則由 第三季的37% 升至 43%，成為最主流的看法。
永慶房產集團研究發展中心彙整。(永慶房產集團提供)
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，看跌的比例連二季下降，但「持平」看法卻明顯增加，顯示消費者對房價下跌的預期已明顯收斂，對後市的判斷趨於中性，，逐步朝「價格共識期」靠攏。近一步從近幾季政大永慶房價指數觀察，房價大致維持單季約 1% 的小幅波動，整體走勢平穩，在這樣的市場中，買方與賣方都需要重新調整策略。
永慶房產集團研究發展中心彙整。(永慶房產集團提供)
買方策略：算清等待成本 善用多看多比較的議價優勢
不少購屋族仍抱持「再等等，也許會更便宜」的想法。陳金萍提醒，等待並非沒有代價，買方至少應算清兩件事：
一、等更便宜的機會正在變小。
當看跌比例從 36% 降到 28%、多數人認為房價將持平，代表市場對大幅下修的預期已經收斂。若房價只是小幅波動，等待換來的價差有限，期間支付的租金卻實實在在。陳金萍以目前租屋族每月支付25,000元租金為例，一年的租金達30萬元；若鎖定新北市首購常見的1,500萬元物件，即使房價下修2%，省下的30萬元價差也幾乎與一年租金互相抵銷。不過她也提醒，租金與購屋價差的性質不同，是否適合等待，仍須綜合考量房價走勢、房貸利率、持有期間及個人居住需求，不宜只因兩者金額相同就判斷進場時機。
二、買氣尚未全面回溫，加上市場供給量大，正是選擇多、好議價的時候。
目前市場仍以理性自住買方為主，沒有搶房壓力，買方可以從容多看多比較、仔細檢查屋況，並把握賣方讓利空間較大的時機爭取合理價格。陳金萍也建議，當前銀行授信態度嚴謹，貸款條件不如以往寬鬆、房貸利率走高，購屋族應審慎評估自備款、財力狀況及毎月房貸負擔能力。首購族可善用「青安3.0」等優惠房貸政策，減輕自身的購屋負擔，順利完成購屋夢想。
賣方策略：告別高價思維 把握有核貸能力的實買方
對賣方而言，「開高再慢慢降」的策略在現階段可能適得其反。「合理定價」才能精準接住有限的買氣。陳金萍分析，賣方面對的市場有三項現實：
一、房貸利率實質上升，買方購買力下降。
永慶房產集團彙整往來銀行數據發現，自 2024 年第七波信用管制以來，首購房貸利率中位數由 2024 年第 2 季的 2.06% 升至 2026 年第 3 季的 2.60%，第 2 戶貸款利率也由 2.18% 升至 2.90%，增幅都相當於央行升息 2 碼以上。今年 8 月上路的青安 3.0 雖然起始利率與新青安同樣是 1.775%，但只維持前 3 年，之後每年調升半碼，未來若升息也不再加碼補貼。
利率走高直接反映在買方的每月負擔：以 1,500 萬元物件、貸款 8 成、30 年期試算，首購利率從 2.06% 升至 2.60%，月付約增加 3,300 元；若每月預算不變，買方可負擔的房屋總價將減少約 100 萬元。陳金萍指出，這代表買方能接受的價格正在下修，賣方若仍以過去行情開價，將更難找到買得起的買方。
永慶房產集團研究發展中心彙整。(永慶房產集團提供)
二、當前銀行資金緊縮，貸款成數受限。
在央行信用管制與銀行放款審慎下，貸款成數與核貸條件都較過去嚴格，買方能動用的預算直接受到壓縮，開價再高也未必有人買得起。
三、競爭對手只會越來越多。
根據永慶房產集團統計，2026全年使照量預估將突破14.2萬，有機會創下1997年來新高紀錄，代表今年將面臨大量完工交屋。加上建商餘屋同時釋出，新成屋供給增加，將對周邊的中古屋形成價格競爭壓力，中古屋屋主面對的競爭也將更加激烈。
陳金萍建議，目前市場由自住需求主導，買方會仔細比較周邊行情，對明顯偏高的開價接受度低，物件一旦開價脫離行情，銷售天數可能大幅拉長。有資金需求或換屋規劃的賣家，應參考實價登錄行情合理定價，並認清當前市場能順利核貸的買方已不如以往多，遇到有誠意且具備良好財務能力的購屋族，應把握機會，避免持有成本與時間成本持續累積，且增加後續出售的壓力。
房市回歸基本面 當前正是最適當的剛好時機
陳金萍表示，當買賣雙方對房價的看法逐漸靠攏，市場比的不再是誰等得久，而是誰更了解真實行情。若買方能仔細評估自身的資金負擔能力、不急著盲目做決定，善用當前物件選擇多、議價空間彈性的優勢，多看多比較，便能在這個價格相對合理的平穩期中，找到最符合自身需求與財務能力的理想居所。
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