包租代管風潮起 台灣2026與國際鏡鑑with 報新聞看房地產最新消息

包租代管風潮起 台灣2026與國際鏡鑑with 報新聞看房地產最新消息

文：張恭銘

2026年，台灣房地產市場最受矚目的關鍵詞無疑是「包租代管」。全台租賃住宅服務業者已突破2,200家，自2018年《租賃專法》實施以來成長逾十倍，租屋族規模更突破300萬大關。然而，同年爆發的兆基屋管財務危機，也讓這股風潮的陰影面浮上檯面。本文將從台灣現況出發，對照先進國家的包租代管制度與最新動態，探討這場租賃市場轉型背後的機遇與隱憂。

台灣包租代管的崛起，本質上是政策推力與人口結構雙重作用的結果。政府以社會住宅、包租代管及租金補貼「三軌並行」策略推動，截至2026年8月，包租代管有效契約數已達11萬6,390戶，與直接興建社宅合計朝25萬戶目標推進。與此同時，屋主高齡化與房屋老化形成另一股推力——台北市30年以上老屋占比高達七成，當房屋持有者落入高齡區間或由繼承者取得閒置房產時，專業化管理成為剛需。業者數量與管理規模同步擴張，產業產值也快速攀升，包租與代管營業額年增率分別達103.6%與32.9%。

值得注意的是，兆基事件暴露了台灣模式的核心風險。兆基屋管管理逾3萬戶、市占約三成，其相關企業爆出逾10億元公司債兌付危機，牽動數萬戶房東與租客的權益。高力國際董事黃舒衛指出，包租業務最困難的是現金流管理，業者向房東承租需一次支付數年租金，向房客收取卻細水長流，中間的資金缺口迫使業者不斷擴大管理戶數，風險也隨之膨脹。台灣模式的優點是政策執行標準化、房東與租客權益有專法保障，但代價是風險高度集中在少數龍頭業者身上。

對照國際，各國路徑差異鮮明。日本的「サブリース」（轉租制）是台灣制度的主要移植來源，但其長期存在結構性問題：租金保證看似穩妥，實際上轉租公司從租金中抽取10%至20%的手續費，遠高於一般管理委託的5%；且契約動輒30至35年，房東難以中途解約，租金減額請求亦屢見不鮮。2026年，日本賃貸住宅管理協會的報告更顯示，轉租業者的減額請求與解約相關諮詢案量顯著增加，制度本身的結構性矛盾並未因立法而消除。

英國的處境則走向另一條路。2026年5月，《租客權利法》正式生效，對租賃代理與房東課加更嚴格的合規要求。業者統計，全英已有66%的租賃房產採用租賃代理管理，較一年前明顯上升，全國房東協會呼籲政府對租賃代理實施強制性監管與最低培訓標準，因為大量不具資格的代理正面臨日益複雜的法律責任。這意味著英國正在從「分散風險」走向「強化監管」，與台灣集中化的風險結構形成互補的教訓。

美國則展現了市場化的多元路徑。2026年全美單戶住宅管理費約為月租金的8%至12%，但租客安置費、續約費與維修加成等附加費用往往使實際總成本遠高於表面費率。值得注意的是，以TurboTenant為代表的平台推出「Autopilot」定額管理模式，以每月250美元取代傳統的租金比例收費，顯示科技正在重塑管理服務的定價邏輯。

韓國與歐陸的經驗則指向更強的公共化路徑。韓國2026年推出「全租月租安心信託」制度，由住房城市保障公社直接託管保證金，向出租人支付年化4%至5%的固定收益，試圖以公共信用取代私人業者的信用風險。比利時透過社會租賃機構承擔管理風險以換取房東九年長約，法國以最高65%的減稅額度激勵房東降租，韓國則以容積獎勵換取建商十年只租不賣的承諾。國際住宅研究指出，私人房源要真正轉化為「準社會住宅」，須滿足長期租約、政府掌握房客篩選權、租金與市價脫鉤三項核心條件——台灣目前在這三項上均仍有明顯落差。

回到台灣，兆基事件後內政部已啟動六項改善措施，包括檢討營業保證金上限、研議承攬件數上限、建立押租金獨立管理專戶等。這些方向值得肯定，但根本問題在於：台灣包租代管目前仍處於「高額補貼、低度社會化」的階段，租約多為1至3年短約，房東保有最終篩選權，政府每戶支出成本卻是純租金補貼的兩倍以上。當政策以「戶數」為績效指標時，業者的擴張衝動與風險累積便難以避免。

包租代管不應被簡單等同於社會住宅，但它確實可以是租賃市場專業化的重要過渡。關鍵在於制度設計能否在「集中執行的效率」與「風險分散的韌性」之間取得平衡，並逐步從政策驅動走向市場驅動——正如房市專家李同榮所言，真正的成長動能不在補貼與標案，而在讓優質業者靠專業服務贏得信任、創造循環收益。2026年的台灣，正站在這個轉折點上。