海外置產如何降低營運資訊落差？從Airbnb超讚房東到OKINI業主 App 解析大阪代租代管實務

墨新聞｜新聞策劃編輯部

記者李婉如／綜合報導

海外買房究竟該如何降低後續的營運風險？不少投資人常問：為什麼買日本房產不能只找一般代銷仲介？

「傳統海外仲介以成交抽傭為導向，交易完成後服務可能隨之減少，後續代管多半外包給在地業者，可能造成權責分散。」FMI JAPAN 創辦人李丹翔（Amous Lee）分析，業主在選擇海外不動產管理服務時，也可留意「土地開發、建築設計、售後營運」整合的建商直營模式。

以深耕日本多年的大阪一站式開發商FMI JAPAN 為例，自建建案交屋後，直接由旗下專責物業管理的子公司「環球總管 Chief of Homes (COH)」接手。此種模式將開發與後續物業管理串聯，有助於業主掌握後續管理服務與溝通窗口。

實體營運才是硬道理：以 B2C 房客滿意度觀察 B2B 營運表現

海外投資人該如何了解代管團隊是否具備實體營運能力，而非僅從服務介紹判斷？旅宿端的實際營運與旅客評價，也可作為觀察面向。

FMI JAPAN 旗下的 COH 在大阪當地擁有實體營運與房務團隊。現場實測發現，COH 在 Airbnb 等各大國際 OTA 訂房平台上，取得超讚房東（Superhost）認證。旅客端的服務評價，可作為了解代管團隊實際營運情形的參考之一。

科技化跨國資產管理：透過專屬OKINI Owner App 掌握帳務與維修資訊

除了現場團隊，跨國管理也涉及帳務及維修資訊的掌握。如何透過科技降低跨國資訊落差，是近年房產科技（PropTech）的發展方向之一。

FMI JAPAN 研發的OKINI Owner App即是為了解決此類管理需求而生。經實際操作測試，業主透過手機登入 App 後，可跨國查閱物業的每日訂房狀況、房務清理日誌與維修派單進度；每月營運結算時，系統會自動生成結構清晰的財務報表，將租金收入與扣除成本逐項標明。透過專屬 App 協助業主掌握資產營運資訊，作為海外不動產管理上的參考。

專家現場一對一解析：大阪置產與在地代管研討會

若想深入了解後萬博時代的大阪置產條件，並現場體驗 OKINI Owner App 的實務管理介面，FMI JAPAN 將於 10 月3至4日，分別在台中與新竹舉辦專題研討會，邀請專家面對面解析市場趨勢與營運細節。席次有限，有興趣的投資人可至 FMI JAPAN 官方活動頁面線上預約席次。

FMI JAPAN大阪置產說明會

【台中場】10月3日（週六）
時間：11:00、14:30
地點：FMI JAPAN株式會社台中辦事處（台中市政路402號凱基人壽大樓28樓E）

【新竹場】10月4日（週日）
時間：11:00、14:30
地點：新竹豐邑喜來登大飯店 4 樓

報名：https://fmij.tw/japan-property-seminar/

【投資風險與資訊提醒】

本文內容係依業者提供之資料整理，相關市場趨勢、物業管理服務及實際營運情形，仍應以業者最新公告、契約約定及實際提供之服務內容為準。海外不動產涉及房價、匯率、租賃需求、空置、維修、管理費用、稅務及當地法令等因素，實際收益及資產價值可能因市場及個案條件而有所差異，過往營運表現或市場資訊不代表未來結果。投資人應依自身財務狀況及風險承受能力審慎評估，並於交易前詳閱相關契約及費用條件。