遊日注意！東京新宿區擬禁止「民宅型」Airbnb，短期出租將受限

東京最熱鬧的地區之一，新宿區，正式宣布要對短期民宿出手了。根據The Japan Times報導，新宿區政府計畫修訂現行條例，禁止在住宅專用地區及學區內經營「民泊」（minpaku）——也就是俗稱的Airbnb式短期出租民宿——此舉預計將波及新宿區近4，000戶短期出租物件中的逾半數。

新宿區目前擁有約4，000戶短期出租房源，這個數字幾乎佔全日本總數的一成。換句話說，全日本最「Airbnb密度」最高的地方，就是這塊充滿霓虹燈、居酒屋與國際旅客的土地。不過，高人氣帶來的不只是觀光財，更是綿綿不絕的居民怨言。

當地有大批長期居住的市民，他們對那些不守垃圾分類規定、在禁菸區抽菸、深夜製造噪音的旅客，忍耐已久。根據The Manila Times引述的官方數據，光是2025財政年度，與民泊相關的投訴——包括垃圾棄置與噪音問題——就高達1，334件。更令人擔憂的是，截至2026財政年度的7月底，投訴件數已累積至510件，照此趨勢，全年數字恐將再度超越去年。

進一步了解：tokyo’s shinjuku to ban more than half o、thairath.co.th

Keycafe部落格的分析更揭示了問題惡化的程度：在新宿區，關於噪音與垃圾的投訴件數，從2021財政年度的70件暴增至2025財政年度的924件，四年間激增逾十倍。面對如此急速的惡化，區政府的策略已從個案處理，轉向全面立法禁止。

新宿區雖已命令29名業者暫停營業、對5名業者發出廢止命令，但投訴依舊未減。區府官員引述讀賣新聞表示，禁令在此時點已是必要之舉，「我們沒有足夠人力逐一處理惡意民泊案件，必須全面性地管制。」

這項新法規的力道，不僅針對未來的新申請案，就連現有業者也將受到約束——這在日本法規史上相當罕見，通常新規定不會追溯適用於既存業務。根據Unseen Japan報導，現有設施將在法規修訂生效後享有一段緩衝期；若業者本人居住在出租場所且符合特定營運條件，則可作為例外繼續營業。

即使是在仍允許短期出租的商業地區，限制也將大幅收緊。在商業地區，民泊仍可合法運作，但每年可出租的天數上限，將從全國規定的180天，縮減至120天。這對靠著旺季衝刺業績的房東來說，等於直接砍去三分之一的獲利空間。

此番動作背後，有更大的政策框架在支撐。根據E-Housing分析，2026年日本政府的最新指引更進一步，允許各區將特定住宅地區的民泊許可營業天數設定為「零天」，此舉實際上等同於在該地區實施全面禁令。換言之，新宿的計畫，正是中央授權、地方執行的縮影。

根據Unseen Japan的報導，新宿區的條例修訂案預計在明年2月正式提案，若順利通過，最快在明年夏天即可生效。此外，區方將在下個月展開公眾諮詢程序。

新宿並非孤軍奮戰。The Japan Times今日報導，台東區同樣是熱門觀光地，也宣布計畫從明年1月起，在住宅地區禁止民泊營業，日本各地方政府對短期出租的管制正逐步收緊。有趣的是，緊鄰新宿的世田谷區卻走向截然相反的路線——世田谷區目前在住宅專用地區實施週一中午至週六中午的禁止令，但據區議員稗島進透露，一項草案修正案正考慮開放平日也能合法運作。

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