老屋重建變天4／不用分給建商超划算？自主都更簽約前先問5件事

文／林喬慧、魏敬軒

成本之外，自主都更還有一個更隱蔽的風險，也就是少了建商分潤的同時，自然也少了建商負責。而這一點，正是這次修法最受關注的焦點之一。

今年3月30日，內政部政務次長董建宏主持的都更條例修正草案公聽會，與會者光譜相當廣，包括各政府單位、各地都更學會、建築師公會等專業團體，乃至北市蛋黃區大型都更案『新隆社區』的未簽同意書住戶，以台北市新隆都更權益促進會的法人身分出席表達意見。

從這樣的與會組成就看得出來，這次修法牽動的層面有多廣。各方關注的核心也很集中，到底全案管理該怎麼定位，以及自主更新的風險最後由誰來承擔。共同的擔憂是同一件事，修法若只強調住戶主導，卻沒把責任、資格與機制說清楚，最後風險仍會落回住戶身上。

這個擔憂，從業界的觀察看並不誇張。簡美營造總經理陳元昱指出，傳統合建裡，建商出資、整合、興建，要負最終開發責任；但全案管理業者多半只是協助推動，不參與投資，也不承擔最後成敗，工程品質、成本超支或履約出問題時，責任未必像建商那樣明確。

陳元昱用一個比喻講得更白，找全案管理做自主都更，「就像自己組裝電腦，不像買品牌電腦，有壓力測試，也有售後服務。為什麼品牌電腦比較貴？因為它背後有品牌責任。」他指出，全案管理公司若沒有建商的背景與承擔，等於少了那層保固。他並點出一個少有人談的現實，實際在推動自主都更的全案管理從業者，多數是仲介出身，真正土木、結構背景的專業人士並不多。

也因為全案管理目前仍是修法草案中的擬議角色、規範尚未到位，住戶更需要自己把關。熟稔都更的律師蔡志揚就指出，草案雖將全案管理納入實施者，但相關規範與配套並未說清楚；大華不動產估價師事務所所長張義權則主張，應設立資本額或專業門檻，避免任何顧問公司都能宣稱自己在做全案管理。

對住戶來說，這些爭議可以化成幾個出發前該問清楚的問題，包含有沒有甲級營造資格與完工實績？銀行授信部分，全案在銀行端借得到足額重建費用嗎？所有權人是否要擔任共同借款人？這個案子到底誰負什麼責任？發包、金流是否透明、可被檢視？這些問題沒有答案之前，不該急著簽約。

老屋還能等多久

講到這裡，真正該回答的問題其實只有一個：建商不來了，你家的房子接下來怎麼辦？答案要看你的社區屬於哪一種。

第一種，你家還有條件吸引建商。如果基地夠大、地主共識高、地段也有價值，那麼建商與你合建仍是合則兩利。這種社區現在最該做的，不是繼續等建商上門，而是反過來主動出擊，找都市更新學會、建經公司或建商評估，問清楚自己的條件值多少。也要趁早把社區意願盤點清楚，免得上了談判桌才發現各有各的算盤，讓整合愈拖愈難。

第二種，建商大概不會來，你得認真考慮自主都更。如果屋況有急迫性、地主共識又高、也有人願意帶頭，自主都更可能是唯一的出路。但要走這條路，得先有心理準備，成本和風險從此是自己扛。第一步是找都市更新學會諮詢，搞清楚信用保證等配套的最新進度，並在責任、資格與金流機制都確認清楚之前，不要把房子交出去。

自主都更不是萬靈丹。少了建商分潤，也少了建商承擔風險。它可能讓你保留較多權益，但也意味著成本與責任，全部回到自己身上。

說到底，這一輪成本風暴真正暴露的，是老屋住戶一直很難面對的現實：等待已經不再是安全的選項。建商會來，就趁早把條件談定；建商不會來，就趁早看清楚自己有沒有本事下場。因為當建商開始退場，時間就不再站在老屋這一邊。

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