【專欄】公平法、不動產建築開發業、房屋代銷業、房屋仲介業

公平交易委員會於114年12月15日修正「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則」，另外於112年11月15日發布「公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則」。不動產代銷業跟不動產仲介業在整個行銷過程差異很大，因為一個是賣預售屋，一個是賣中古屋，然而民國88年 2月3日所公佈的「不動產經紀業管理條例」，把這兩個行業合併為「不動產經紀業」，那個時代的房屋代銷公司非常不解？為何兩個行業會放在一起？！

公平交易法在管理行業的公平競爭，並保護消費者，預售屋因為還沒有蓋，賣的是期貨，相關合約如果沒有寫清楚，很容易引發糾紛，這個對消費者非常不利。「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則」的第3點特別提到，不動產建築開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋的時候，如果未提供下列重要交易資訊予購屋人審閱，則會構成公平交易法的「顯失公平行為」：

（一）建造執照影本。
（二）核准之基地位置圖、地盤圖（坐落基地之地籍圖）、各層平面圖及停車空間平面圖。
（三）銷售時依最近一次建管機關核准之建造執照所製作之各戶持分總表（應足以顯示全區各戶之主建物、附屬建物與共有部分之面積及共有部分之分攤比例）。
（四）預售屋買賣契約書（應含共有部分之項目、面積或比例分攤之計算方式）。
（五）土地位於重劃用地限制資訊與所須負擔之重劃費用。

前項各款文件，不動產建築開發業者或不動產經紀業者得以紙本、電子郵件、電子儲存裝置、社群媒體或通訊軟體等方式提供，並應確保購屋人能接觸該資訊而得以審閱。對於第一項各款重要交易資訊提供之有無，不動產建築開發業者或不動產經紀業者應提出證明。

不動產建築開發業者與購屋人締結預售屋買賣契約後，不得為下列顯失公平行為：
（一）將未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售。但經購屋人同意或給予購屋人解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇者，不在此限。
（二）要求繳回契約書。不動產建築開發業者於交屋時，就未列入買賣契約共有部分之項目，要求購屋人找補價款者，構成欺罔行為。

另外，如果是訂金返還、開工遲延、交屋遲延、施工瑕疵、面積不足、契約書載明建商對海砂屋、輻射屋之責任等等，則要依照民法或預售屋買賣契約書規定，循民事途徑解決，不適用公平交易法。又例如，工程結構及公共工程安全問題，依營建法規向內政部或直轄市、縣（市）政府建管單位反映，抑或依民法規定，循民事途徑解決。若是建材消防設備不符，則依營建法規向內政部或直轄市、縣（市）政府建管、消防單位反映，抑或依民法規定，循民事途徑解決。如建物不符容積率規定，依營建法規向內政部或直轄市、縣（市）政府建管單位反映，抑或依民法規定，循民事途徑解決。