房貸市場進入「有資金、但更挑人」的新時代

當不動產放款比率創16年新低，決定你能否買房的，已不只是銀行還有多少錢

核心觀點｜銀行體系還有總量空間，不等於每位購屋者都貸得到。房貸市場已從「額度管制」走向「借款人與房屋的雙重風險分層」。

最近台灣房貸市場出現一個令人困惑的現象。

一方面，金管會統計顯示，2026年7月底本國銀行不動產放款比率降至24.19%，已連續14個月下降，創下近16年低點，距離《銀行法》第72條之2規定的30%上限還有相當空間。

另一方面，許多準備買房的民眾卻發現，銀行並沒有因此變得比較好貸。有人原本預期可以貸八成，最後只核准七成；有人因為收支比不符，被要求增加保證人；也有人即使是首購、信用正常，仍因房屋估價不足，必須臨時再拿出數百萬元自備款。

銀行看起來不缺額度，購屋者為什麼還是貸不到？答案是：今天的房貸問題，已經不只是銀行還有多少錢可以借，而是銀行願意把錢借給誰、願意借多少，以及它認為你買的房子值不值得承擔三、四十年的風險。

不動產放款比率24.19%創低，不代表銀行正在縮減房貸

俗稱銀行不動產放款「天條」的《銀行法》第72條之2，規定商業銀行辦理住宅建築、企業建築等不動產放款總額，不得超過存款總餘額與金融債券發售額的30%。這項比率可以理解為一個分數：分子是不動產放款，分母則是銀行吸收的存款與發行的金融債券。

2026年7月底，本國銀行不動產放款餘額約15.69兆元，較前一個月增加0.45%；存款加金融債餘額則達64.84兆元，月增1.15%。換句話說，不動產放款並沒有減少，只是分母增加得更快，因此不動產放款比率下降至24.19%。

所以，24.19%創近16年低點，不能直接解讀成銀行正在退出房貸市場，也不代表房貸資金突然變得非常寬鬆。它只表示從銀行整體資產配置來看，距離30%的法定上限仍有空間。

「銀行體系還有總量空間」與「個別民眾一定貸得到」，是完全不同的兩件事。

銀行不是沒有錢，而是開始更精準地挑選風險

過去房市熱絡、價格持續上漲時，銀行普遍相信，即使借款人還款能力出現問題，房屋仍可透過處分回收大部分債權。因此，只要信用紀錄正常、所得大致穩定，房貸核准的難度相對有限。

但在房市交易量下降、信用管制持續、區域房價走勢分化之後，銀行考慮的問題已經改變。銀行不只問「這個人有沒有收入」，還會進一步檢視：

• 收入是否穩定，或過度依賴獎金、分紅與加班費？
• 房貸、信貸、車貸及信用卡負擔加總後，收支比是否仍在安全範圍？
• 寬限期結束或利率上升後，家庭現金流能否承受本息攤還？
• 房屋所在區域是否有足夠交易量，未來需要處分時是否容易找到買方？
• 成交價格是否超過銀行依實價登錄與鑑價模型判定的合理價值？

這就是為什麼銀行整體額度看似充足，個別申請人卻可能面臨減少貸款成數、調高利率、補提財力證明或要求增加保證人的情形。

台灣房貸市場正在從「總量管制」進入「風險分層」階段。未來不是所有購屋者一起缺錢，而是不同職業、所得、負債結構與擔保品條件的人，將面對愈來愈不同的授信待遇。

最大陷阱：八成房貸是乘上銀行估價，不是成交總價

許多購屋者最容易忽略的一件事，是銀行所說的貸款成數，通常以銀行鑑估價值為基礎，而不是以買賣契約的成交總價計算。

假設一間房屋成交總價2,000萬元，購屋者以為貸款八成可以取得1,600萬元，因此準備400萬元自備款。但如果銀行鑑價只有1,800萬元，即使核准八成，實際貸款也只有1,440萬元。購屋者必須準備的資金，便從原來的400萬元增加至560萬元，還不包括契稅、代書費、仲介費、裝修費及其他交屋成本。

若銀行最後只願意核貸七成，資金缺口還會進一步擴大。因此，現在買房最危險的，不一定是議價少了幾十萬元，而是簽約後才發現銀行鑑價低於成交價，或實際核貸成數低於原本預期。

對預售屋買方而言，風險更為明顯。三、四年前簽約時，市場可能仍處於低利率與高成數環境；等到建案完工交屋，銀行已經重新調整授信標準。買方如果把「預期貸款八成」當成確定事實，就可能在交屋前突然面對數百萬元的資金缺口。

所以，購屋者不能只問建商或代銷「可以貸幾成」，而應提前請銀行依個人所得、既有負債、購買標的及當地行情進行初步評估，並至少預留一成以上的貸款落差。

房價沒有明顯下跌，負擔能力卻先被銀行重新定價

房貸變難的根本原因，仍然是房價與所得之間的落差。當房價長期上漲速度超過家庭所得，購屋者只能透過提高貸款成數、拉長貸款年限及使用寬限期，勉強把每月還款壓在可以承受的範圍。

但這種做法並沒有真正降低住宅成本，只是把負擔延後。銀行在審核房貸時，不能只看申請人今天繳不繳得出第一期，也必須評估未來三、四十年是否具有持續還款能力。一旦所得成長趕不上房價，或家庭還同時承擔信貸、車貸、育兒與高齡照護支出，銀行自然會降低願意承擔的風險。

這也揭露了青年購屋政策的限制。政府可以補貼利率、延長年限或提供寬限期，卻無法單靠優惠房貸，讓一間超過家庭負擔能力的房屋突然變得買得起。政策利率解決的是資金價格，無法解決房屋總價與所得落差。

如果房價沒有下降，補貼的結果可能只是讓原本就有足夠自備款、所得穩定且能通過銀行審查的人提早進場；真正因所得不足、工作不穩定或缺乏家庭資助而買不起房的人，仍然進不了銀行的核貸名單。

銀行挑的不只是人，也開始挑房子

房貸授信的另一個變化，是銀行未來不只會區分借款人的風險，也會更仔細區分房屋本身的風險。

同樣成交1,500萬元，位於成熟市區、交易量穩定、管理良好的住宅，與位於供給過剩重劃區、屋齡偏高、缺乏電梯或有維修疑慮的住宅，在銀行眼中未必具有相同價值。房屋的區位、屋齡、建築結構、社區管理、耐震能力、災害風險、能源效率與未來市場流動性，都可能逐漸反映在鑑價、貸款成數及利率上。

這也是建築能效與綠色金融真正應該發揮作用的地方。建築能效較佳的住宅，通常具有較低的能源費用、較穩定的居住品質，也可能在未來法規與市場轉型中保有較好的流動性。但目前多數綠色房貸仍停留在取得特定標章就優惠少數利率，尚未真正把能源支出、維護成本、耐震安全及長期殘值納入授信模型。

未來房貸不應只看借款人的薪資，也應建立更完整的「建築風險履歷」，讓建築能效、耐震性能、維護紀錄及災害曝險，成為估價、保險與金融機構共同使用的資訊。真正的綠色房貸，不只是行銷優惠，而是讓風險較低、營運成本較低的住宅取得合理的資金條件。

房貸逾放升高，還不到危機，但不能只看比率很低

近期另一項引發關注的數據，是房貸逾期放款餘額。金管會原先公布，2026年7月底購置住宅貸款逾放餘額為94.25億元，創五年多來高點。其後又查出一家銀行因內部報表科目分類錯誤，造成上半年房貸逾放少報；完成6月資料校正後，當月逾放餘額由原本的86.45億元提高至94.64億元。

這項校正也使原本「7月房貸逾放單月暴增7.8億元」的解讀發生改變。以修正後資料比較，7月反而比6月略低。因此，不能只看到逾放金額創高，就宣稱台灣即將爆發房貸危機。經校正後，整體房貸逾放比仍約0.08%，資產品質目前仍屬穩定。

但也不能因為0.08%看起來很低，就完全忽略背後訊號。房貸餘額規模持續擴大，逾放金額自然可能隨之增加；更值得觀察的是，是否有特定所得族群、區域、產品類型或貸款年度，開始出現還款能力惡化。如果主管機關只公布整體平均數字，就很難判斷風險究竟集中在哪裡。

這次銀行申報錯誤，也提醒主管機關：房貸政策與金融穩定高度依賴數據，若基礎資料分類不一致或延遲校正，就可能讓市場對趨勢作出錯誤判斷。

房貸政策下一步，應從「給多少優惠」轉向「揭露如何核貸」

政府目前的住宅金融政策，多半集中在貸款額度、補貼利率、寬限期與貸款年限。但對購屋者而言，真正困擾的往往不是不知道有哪些優惠，而是不知道銀行最後為什麼只貸這麼多。

房貸政策至少應推動以下五項改革：

• 建立房貸核准原因的標準化說明。銀行降低貸款成數或拒絕核貸時，應告知主要原因，例如收支比、信用狀況、鑑價不足、區域流動性或屋況風險。
• 公開實際核貸成數的分布。在保護個資前提下，定期揭露首購與非首購、不同屋齡、區域及住宅類型的實際核貸差異。
• 建立交屋前的房貸壓力測試。模擬鑑價降低、核貸成數減少、利率上升及寬限期結束後的資金缺口。
• 把建築品質納入風險定價。逐步整合建築能效、耐震性能、維護紀錄、淹水及土壤液化風險。
• 重新檢討優惠房貸的政策目的。優先協助具穩定還款能力、但自備款不足的首購家庭；對確實無法負擔購屋總價者，提供穩定的社宅與長期租屋支持。

結語：台灣正在進入「有房貸，但不是人人都拿得到」的時代

銀行不動產放款比率降至近16年低點，並不表示所有人的房貸都會變得容易；房貸逾放金額升高，也不代表金融危機已經到來。這兩組數字共同反映的是，台灣房貸市場正在改變。

過去市場最關心的是銀行還剩多少額度；未來更重要的問題，將是銀行如何判斷一個家庭的還款能力，以及如何評估一間房屋未來三、四十年的價值與風險。

因此，購屋者不能再把「房貸八成」當成理所當然，也不能只用目前利率計算負擔。簽約前必須同時評估銀行鑑價、實際核貸成數、寬限期後本息、利率上升情境及家庭其他長期支出。

政府也不能只用優惠利率與延長年限製造「買得起」的表象。真正健全的住宅金融政策，應讓核貸標準更透明、建築風險可以被辨識、借款人負擔能力受到誠實檢驗，並為無法購屋的家庭提供穩定的租屋選擇。

銀行並不是沒有錢。只是當房價愈來愈高、家庭負債愈來愈重，銀行不再只問你想買哪一間房，而是開始更嚴格地問：你的所得撐得住嗎？這間房子真的值這個價嗎？如果市場反轉，還有誰願意接手？

當這三個問題沒有令人安心的答案，即使銀行還有額度，房貸的大門也不會因此自動打開。

文／柯登耀

國立政治大學地政學系博士候選人、聯合光纖通信股份有限公司系統工程事業處副總經理

資料來源與延伸閱讀

• 經濟日報：國銀不動產放款比率16年低點
• 經濟日報：7月底房貸逾放餘額創5年新高
• 經濟日報：國銀房貸逾放數字回溯校正
• 全國法規資料庫：《銀行法》

建議關鍵字｜房貸、銀行法72條之2、不動產放款、核貸成數、銀行鑑價、首購族、青安貸款、房貸逾放、建築能效、綠色金融、住宅政策