美國銀髮住宅投資缺口擴大至兆美元 供給成長難趕高齡浪潮

根據一份最新報告指出，美國銀髮住宅（即專為老年人提供居住與照護服務的設施或社區）市場面臨巨大挑戰，因應快速成長的高齡人口需求，預計至2050年將需要超過1兆美元的累積投資，但目前供給成長嚴重滯後。

由 NIC MAP 發布的報告顯示，美國80歲及以上的人口預計在2030年前將增加約三分之一，到2040年更將近翻倍。這意味著未來五年內，可能會有500萬人需要銀髮住宅服務，十五年內則達到1,300萬人。NIC MAP 執行長 Arick Morton 指出，人口浪潮已至，目前產業成長速度難以滿足高齡人口的需求，供需失衡正持續擴大。

該報告預估，若要維持現有的銀髮住宅供給水準，以應對美國高齡化社會，到2030年將需要新增約57.6萬個單位，到2035年更將超過100萬個單位。然而，與每年逾10萬至14萬個單位的需求相比，美國銀髮住宅的營建開工量自2021年以來已下降約67%，2025年僅約1萬個單位，遠遠無法趕上需求。

Morton 強調，數據已明確顯示銀髮住宅供需失衡日益加劇，需求持續走強，而新建工程卻顯著放緩。鑑於新的銀髮住宅從動工到開幕通常需要約兩年時間，目前薄弱的開發案量限制了市場能快速回應新增需求的能力。

儘管供給面緊縮，銀髮住宅市場的表現卻十分亮眼。過去四年，平均每年約有3.2萬個銀髮住宅單位被填滿，入住率已攀升至產業平均90%以上。2025年，銀髮住宅在商業不動產類別中表現最佳，其一年總回報率達10.6%，而更廣泛的 NCREIF Property Index 僅為4.9%。去年的交易額也突破150億美元，創下歷史新高。

此外，美國現有銀髮住宅中，逾四成的設施已使用超過25年，這意味著大規模的翻新、重新定位、園區擴建與舊建築再利用，將成為未來增加供給能力的重要環節。Arick Morton 提到，應對如此龐大的需求，不能單靠某種資本來源或單一開發策略，而是需要營運商、開發商、貸款機構和機構投資者共同參與。

台灣社會也面臨高齡化挑戰，美國銀髮住宅市場的供需現況及其投資機會與挑戰，或能為台灣相關產業的發展提供借鑒與思考。