高額稅負逼退買家 KKR首爾房產投資組合轉向分拆出售

美國私募股權公司KKR近期在出售其位於韓國首爾的住宅租賃資產時遭遇阻礙，由於該地區高額的稅負壓力，迫使其將原先欲整體出售的三項資產改為個別分拆求售。

根據《ChosunBiz》報導，KKR原計畫將其在首爾永登浦區、東大門區及江南區的三處住宅租賃資產，共計376個單位，以單一包裹形式出售。然而，在近日進行的競標中，投資人對部分資產興趣缺缺，特別是江南區的物業，因其面臨沉重的綜合不動產稅負擔，最終竟無人出價。這使得KKR不得不調整策略，轉為選擇性地單獨出售這些資產。

房地產業界人士指出，儘管海外投資者對韓國租賃住宅市場的長期成長潛力抱持濃厚興趣，但實際投入時，除了租金收益，還必須權衡稅金與收購價格。投資者會仔細計算每項資產的稅後回報與未來增值空間，才決定是否出手。

自2024年起，全球機構投資者便積極投入韓國的租賃住宅及共居空間市場。在2024年至2026年間，韓國至少完成了17宗此類主要交易，其中多數是將現有飯店或辦公住宅（officetels）改建為租賃住宅或共居空間。該市場的成長潛力，主要來自於韓國租賃模式從「全租」（jeonse）轉向月租的趨勢，以及單身家庭數量的增加。例如，截至今年5月，首爾地區40平方公尺以下共居單位的月租中位數約為113萬韓元，而標準辦公住宅的月租中位數為79萬韓元。

KKR與Weave Living合作建立了這些首爾租賃住宅投資組合。此外，摩根士丹利（Morgan Stanley）也正與韓國當地業者合作開發及營運租賃住宅。英國資產管理公司ICG plc投資了與Homes Company合作的共居業務，而首都採購計劃投資委員會（Canada Pension Plan Investment Board）則與MGRV Inc.成立了合資企業，顯示國際資本對此市場的投入。