美國商業房市現冰火兩重天 購物中心逆勢漲辦公大樓慘跌

美國商業房地產市場在經歷四年低迷後，近期雖有復甦跡象，但市場表現卻呈現極端兩極分化。根據房地產研究機構 Green Street 的數據顯示，整體商業房地產價值自2022年高峰至今已下滑 13%，遠不如其他資產類別的表現。

觀察去年表現，Green Street 的主要房地產指數雖上漲 5%，然而細看各類別物業，差異巨大。其中，購物中心（Mall）價值去年飆漲 12%，不僅領跑所有追蹤類別，更已較2022年疫情高峰期高出 3%，成為過去四年來唯一價格上漲的利基市場。此外，社區型購物中心（Neighborhood shopping centers）也見到價值成長 9%，目前距離2022年高點僅剩 2% 的差距。

然而，其他商業房地產類別則面臨顯著挑戰。辦公大樓受遠端工作模式盛行影響，自2022年已慘跌 34%。公寓價值在截至七月的一年內持平，但與2022年高峰相比，已重挫 19%，是所有追蹤物業中第三大跌幅。自助倉儲設施（Self-storage facilities）則因房屋銷售放緩，自2022年下跌 22%。淨租賃房地產（Net-lease real estate），此類物業的租戶通常需負擔大部分的營運費用，如稅金、保險和維修等，房東的責任相對較輕，其價值去年僅微幅成長 1%，與2022年高峰相比亦下跌了 18%，表現同樣低迷。

《Silicon Valley》報導指出，自美國聯準會於2022年開始緊縮貨幣政策以來，商業房地產的表現遠遜於其他投資工具。舉例來說，過去四年來，投資者若持有美國一年期公債，可獲得 19% 的收益。同時，網路房地產公司 Zillow 的美國房屋價格指數自2022年中以來上漲 5%。股市方面，標普500指數（S&P 500）自2022年7月以來大漲 91%，而科技股為主的納斯達克綜合指數（NASDAQ Composite）更飆升了 120%。