媒角／首購還在等、高資產已進場　房市買方結構改變

（記者林忠勳／台北報導）「房市跟股票一樣，等報章雜誌都告訴你漲多少，通常都來不及了。」住商不動產店長葉俊男在最新一集《媒角抵加》節目中，與電商阿姐張文婷暢談房市現況，從業16年的葉俊男表示，自己歷經兩波明顯房市上漲，近一波江子翠單價從約38、40萬元一路走到70、80萬元。

政府打房是降溫　不是把市場打趴

面對政府打房，葉俊男認為政策重點是「把量稍微壓制」，並非要讓房市全面失速，限貸措施主要是減緩房價過快上漲。如今市場已出現兩極化，首購族因資訊與政策訊號仍在觀望，高資產買方卻可能已提前布局。

他舉例，江子翠一般兩房加車位市場物件變多，但品牌建商、河岸、高總價稀有產品仍有人追。一戶總價約四、五千萬元的產品，「丟出來一個禮拜就賣掉了。」他認為，有錢人與首購族的思考邏輯已明顯分流。

買不起熱門區就重新排列需求

至於首購族怎麼選？葉俊男主張回到需求。買不起江子翠新大樓，可以往土城、新莊等捷運沿線找，或改看中古電梯、公寓。「交通、生活機能」仍是核心，有孩子看學區、有長輩看醫院，不必為了追熱門區域勉強自己。

他也提醒，房價不能只看實價登錄。曾有苗栗物件實登約五、六十萬元，屋主開四十萬元仍乏人問津，最後約38萬元成交。關鍵在「人口紅利」與轉手性，偏遠區域若同社區大量出售，市場反轉時價格壓力更直接。

年輕人資產配置　顛覆上一代想像

對屋主而言，他一句話點破：「賣房子跟賣掉房子，是兩件不同的事情。」若只是掛牌等「有緣人」，價格可以堅持；若有現金需求、非賣不可，就必須面對市場真正願意承接的價格。

張文婷則對現在年輕人投入房地產，成為買方結構感到驚訝。葉俊男觀察，現在不少年輕人會平均把錢配置在ETF、基金、股票與房地產，股票獲利後再轉進房市；另一波則來自「大繼承時代」，年輕人繼承父母40、50年老屋後選擇變現，再換成有電梯、停車位與社區服務的新住宅。

買房先問AI　房仲也要經營個人品牌

買房方式也正在改變。葉俊男說，房仲客源從傳統發傳單、人脈經營，進一步走向「AI、網路客」，新人只要懂網路曝光，一個月也可能成交兩、三件。張文婷也指出，消費者現在會先用AI查價格、區域與議價方式。葉俊男強調，房仲未來不只要懂市場，更要經營個人品牌、持續更新資訊，「與時俱進，願意改變，願意跟著市場走」，才能在新一輪房市中找到機會。