包租代管掀風暴 內政部六箭齊發 短期四招先止血

【重點摘要】

• 兆基屋管前董事長李建成涉嫌侵占公司債投資款近七億元，逾百名投資人求償，牽動全台約三萬戶房東、房客對包租代管市場的信心。
• 內政部長劉世芳偕地政司長林家正宣布短期四項行政措施，包括強化業檢、建立轉銜SOP、檢討營業保證金上限、研議單一業者承攬件數上限。
• 中長期將修法推動押金專戶管理機制與業者退場規範，盼從制度面根本降低類似財務危機對房東、房客的衝擊。

【城市風向／綜合報導】

兆基屋管財務風波持續延燒，這起牽動全台數萬房東與房客權益的事件，也讓政府對包租代管制度的全面體檢正式啟動。內政部於8月13日對外公布改革方向，短期將先推動四項行政措施，中長期則鎖定兩大修法方向，這也是政府自2017年試辦包租代管計畫以來，首度啟動全面性制度改革。

侵占案延燒逾百投資人受害

這起事件源於兆基屋管前董事長李建成，涉嫌透過個人經營的趙姬投資與寄居蟹管理顧問公司，長期對外發行公司債募資，卻因資金缺口無法兌付本金與紅利，導致超過百名投資人組成自救會，求償聲浪不斷。案件爆發後，檢調已對李建成聲請羈押禁見，全案朝背信、侵占罪方向偵辦。

由於趙姬投資是兆基屋管的大股東，這起個人投資糾紛也連帶牽動外界對包租代管龍頭業者財務體質的信心，甚至波及全台約三萬戶仰賴包租代管服務的房東與房客。

內政部長親上火線定調

面對外界疑慮，內政部長劉世芳親自出面說明，強調政府首要目標是確保房東與房客權益不受事件影響。她指出，短期的四項行政措施將先行推動，不涉及修法，可以儘快上路。至於中長期涉及修法的兩項制度改革，則會與地方政府及相關公會共同討論，讓包租代管市場能夠持續穩定運作。

地政司長林家正則進一步說明短期四項措施的具體內容。他表示，第一項是強化地方政府對租賃住宅服務業者的業務檢查，除了既有的契約合規性查核，未來將進一步掌握業者實際承作情況，以及押租金收支是否留有完整紀錄，並公布檢查結果，讓資訊更加透明。

建立轉銜機制避免臨時找嘸人

第二項措施是建立轉銜接收業者名單與標準作業流程。林家正說明，這次事件讓政府體認到，若業者臨時出現經營危機，主管機關往往需要緊急尋找可接手的業者，過程相當倉促。未來將參考此次處理經驗，事先規劃好可接手業者與完整轉銜流程，避免類似情況再度發生時措手不及。

第三項則是檢討營業保證金制度。目前包租代管業者開業前須依營業規模繳交保證金，上限為五百萬元，做為房東房客求償的保障機制。林家正坦言，兆基事件顯示部分業者承作量體已相當龐大，現行上限是否足夠因應，確實需要重新檢討，但具體要提高到多少金額，仍須依實際案件規模試算，並與業者充分討論後才能定案。

第四項措施則是檢討單一業者的承作比例與規模上限。林家正解釋，若單一大型業者經營出現問題，可能同時影響大批房東與房客，這類系統性風險正是這次事件暴露出的核心問題，未來將研議承攬件數的合理上限，避免風險過度集中於少數業者身上。

中長期修法鎖定押金專戶與退場機制

除了短期措施，內政部也同步啟動兩項涉及修法的中長期改革。首先是研議建立押金專戶管理機制，將業者代收的租金與押金，與公司自有資金明確區隔。這項制度設計的用意，在於避免未來若有業者遭到假扣押或發生財務危機，消費者的租金與押金也一併遭到凍結，形同拖累無辜的房東房客。

另一項修法方向，則是明定業者退場機制與租約接續規範。林家正指出，業者一旦退出市場，原有租約如何終止或接續，牽涉複雜的法律關係，內政部將與國家住宅及都市更新中心合作，研議修正《租賃住宅市場發展及管理條例》，透過制度化的退場機制，降低業者退場對房東房客造成的衝擊。

業界觀點：產業結構本身財務脆弱

除了官方說法，業界人士也點出包租代管產業的結構性風險。高力國際業主代表服務部門主管黃舒衛分析，包租代管業者的獲利模式，是以批發價向房東承租物件，再以零售價分租出去，賺取其中價差。然而在包租模式下，業者往往必須先支付押金給房東，若屋況不佳還需負擔裝修成本，等於啟動資金需求不小，但實際回收週期卻相對漫長，這也是這類業者財務體質容易出現壓力的根本原因。

這樣的產業特性，某種程度上也解釋了為何內政部這次選擇從業務檢查、保證金制度、承作規模上限等多個面向同步下手，而非僅針對單一環節修補。

市場信心成改革成敗關鍵

對於這次改革，市場人士普遍認為方向正確，但也有聲音提醒，短期行政措施雖能較快上路，實際成效仍取決於地方政府執行力道，以及業者配合意願。至於中長期修法涉及跨部會協調與立法程序，時程恐怕難以一蹴可幾。

隨著兆基案後續司法程序持續進行，內政部這波包租代管制度改革，能否真正重建房東與房客對包租代管市場的信心，將是接下來觀察的重點。

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