從信用管制、都更停滯、土方成本到AI轉型，台灣房市真正的問題不是漲跌，而是整條產業鏈正在卡住

【台北建築交集會 2026金磚論壇綜合座談 摘要】

台灣談房市，常常只剩兩種語言。

房價上漲，就是炒作；市場降溫，就是正義。

但房市真的有這麼簡單嗎？

2026金磚論壇綜合座談以「房市不順，建築產業如何活出競爭力」為題，由住展雜誌藍文聰副社長主持，邀集林左裕教授、楊謙柔博士、邱勇標教授，以及吳嘉沅董事長、蔡錦勳董事長、柯登耀執行副總等產學實務代表，從房市週期、都市更新、開發成本、建築能效與AI應用等面向，討論台灣房市面對的結構性問題。把問題拉回產業現場後，可以看見另一個更棘手的現實：今天的房市之亂，已經不只是買方追價或投資客槓桿過高，而是從房貸、建融、都市更新、營建成本、建築法規，一路卡到施工、交屋、物業管理與後續營運。

買方想買，卻未必貸得到款；建商想蓋，建築融資卻可能中斷；都更案已完成部分程序，卻因成本重算而不敢拆；政府要求住宅更安全、更節能，新增成本卻找不到相對應的金融誘因。

當每一個環節都被踩住，市場面對的就不只是「量縮」，而是整條建築產業鏈逐漸失去運轉能力。

▲ 2026金磚論壇綜合座談由住展雜誌副社長藍文聰主持

央行踩煞車，政策卻又踩油門

吳嘉沅董事長以Google NotebookLM製作影片，回顧台灣房地產三十年來的政治經濟循環。

影片的核心並不複雜：貨幣供給增加、資金回流、房價上漲、青年不滿、央行緊縮信用，等到選舉或景氣轉弱，又推出優惠房貸及刺激買盤措施。

於是，同一台車出現兩個駕駛意志。

「央行坐在駕駛座拚命踩煞車，政府其他部門卻在副駕駛座踩油門。」

一邊擔心金融風險，一邊又怕房市冷卻衝擊經濟、產業與選票。政策訊號左右互搏，市場參與者自然愈來愈難判斷方向。

但後續其他與談者也提醒，房市之亂不能全部推給熱錢與投機。如果政策只盯著買方需求，卻忽略施工成本、建築融資與住宅供給，最後的結果未必是房價健康回落，而可能是建案停工、都更停滯、供給萎縮。

都更危老如何穩健落地？

政府持續推動都市更新與危老重建，盼加速改善老舊建築、提升居住安全。蔡錦勳董事長從產業第一線觀察指出，都更危老要真正落地，除了政策支持與行政效率，也必須同時兼顧市場承接能力、營建成本及金融環境。從購屋承接、法規調整到土方去化，建立跨領域協作機制，讓城市更新走得長遠。

都市更新是一項歷時數年的系統工程。建設業者投入資金興建，房屋完成後需要順利銷售與交屋，資金才能回收並投入下一個更新案。當購屋者、金融機構與建設產業之間能夠順利銜接，都更危老才具備持續推進的基礎。

蔡錦勳表示：「都更危老的原動力是什麼？要有人買房，房子要讓人買得起。如果沒有人買房，都更就沒有辦法做。」

這段話所反映的，並不只是房屋銷售問題，而是城市更新背後完整的資金循環。購屋者能否負擔、房貸能否順利核撥、建商能否取得穩定建融，都會影響更新案能否從政策目標走向實際施工。

建築要求持續提升，配套也需要同步前進

近年建築安全、隔音、綠容率、設備及太陽光電等規範持續提升，代表社會對居住品質、節能及永續發展的重視，也是城市進步的重要方向。

蔡錦勳指出，建築開發週期往往長達數年，從土地整合、規畫設計、行政審查到施工完成，每一個階段都涉及成本、工期與資金安排。當法規或技術標準在開發期間調整，原有規畫也必須隨之重新檢視。

因此，政策提升建築性能要求的同時，若能同步完善融資、稅制、節能效益及相關過渡機制，將有助於新增成本獲得合理承接，也讓產業有足夠時間因應。

這並非降低安全或永續標準，而是透過完整配套，讓政策目標、居住品質與市場負擔能力彼此協調，使新的建築要求能夠穩定落實。

土方去化不只是成本，也是工程能否前進的關鍵

土方及營建廢棄物的分類、運輸與去化，近年也成為工程現場的重要課題。

依蔡錦勳分享的實務案例，雙北部分地區的土方及營建廢棄物處理費用，每立方公尺約為新台幣4,300元至5,500元；相較之下，新拌混凝土每立方公尺可能為兩千多元。

他以「垃圾比新的材料還貴」形容目前部分工程面臨的成本落差。

除了費用增加，合法處理場、前端分類與整體去化量能，也會直接影響工程排程。原本一天可以運送數十車的土方，可能因處理量能有限而減少至數車；當基地已經開挖，土方卻無法順利運出，後續施工便難以接續。

依其參與的個案經驗，部分大型基地原先估算約8,000萬元的開挖及土方處理成本，後續可能增加至兩億多元。相關金額屬於特定工程案例，實際成本仍須依基地條件、處理方式及市場狀況個別評估，但也顯示土方去化已成為影響工程成本與進度的重要因素。

蔡錦勳認為，若能擴充合法去化量能、完善前端分類、提高資訊透明度，並推動土方再利用與跨區調度，不僅能穩定工程進度，也能讓營建資源循環與環境永續形成新的發展契機。

提前建立金融協調，守住興建與交屋的每一環

金融環境的調整，同樣影響準備開工、施工中及進入交屋階段的建案。

蔡錦勳提到，部分建案原已取得銀行核貸，但後續可能因授信額度、金融政策或風險評估調整，使資金撥付與原定規畫產生差異。當業者轉向其他金融機構申請時，也可能因案件規模、基地條件及各銀行內部規範不同，需要重新評估。

部分已完工並完成預售的建案，也可能在交屋階段面臨購屋貸款條件變動。當買方需要更多時間準備資金，建設公司的尾款回收與後續投資時程也會受到影響。

目前已有建築師及專業團隊協助處理施工期間因資金調度而暫停的工程。這項現象提醒各界，若能在建案初期建立風險預警、金融協調及跨專業支援機制，將有助於困難案件及早獲得協助，降低對購屋者、住戶、金融機構與建設業者的影響。

長期都更案件，需要動態檢視財務條件

都市更新從整合到施工往往歷時多年。部分案件早年已完成權利變換或財務估算，直到近期才準備動工，但當初採用的工程成本、融資條件與市場基礎，可能已與現況出現落差。

原先在當時條件下具有可行性的財務模型，也需要依據最新環境重新校準。

對建設業者而言，房屋拆除是極為重要的責任節點。在正式拆除前，必須審慎確認融資、工程、工期及住戶安置等條件是否到位。一旦進入拆除與施工，便同時肩負租金補貼、工程履約及住戶生活安排等多重責任。

因此，部分案件延長評估與協調時間，並非放棄更新，而是希望在財務與執行條件更加完整後，再穩健進入施工階段。

若能針對歷時較長的都更案件建立定期檢視制度，讓政府、金融機構、專業團隊、實施者及住戶依據最新條件共同調整，便有機會讓等待中的案件重新取得前進的基礎。

讓政策目標與第一線條件共同抵達

蔡錦勳表示，都市更新與危老重建不是單一產業或單一政策可以獨立完成的任務，而是一套由住戶、政府、金融機構、建築專業、營造團隊、建設業者及購屋者共同參與的系統。

每一方都有不同的責任，也面對不同的條件。當行政程序、建築標準、土方去化、工程成本、融資制度與市場需求能夠彼此銜接，都市更新才能形成穩定而長久的推進力量。

都更危老的最終目的，是讓居民擁有更安全、安心的家，也讓城市具備持續改善與更新的能力。

把第一線面臨的問題納入政策設計，不是為困難尋找理由，而是為城市更新找到真正可行的道路。當各方願意共同理解、提早協調並完善配套，每一個等待中的更新案，都有機會穩健地向前一步。

房貸可以管，建融不能一併掐死

面對這些問題，林左裕教授提出整場座談最清楚的政策區隔。

「借錢買房子，是需求面；借錢蓋房子的建融，是供給面。」

房貸影響購屋需求，建築融資則支撐住宅供給。兩者都屬不動產放款，卻不能用完全相同的邏輯處理。

如果政府希望房價軟著陸，可以管理投資、非自住及過度槓桿需求；但如果連正常施工所需的建融也受到同樣限制，建案便可能停工，都更無法推進，未來供給反而減少。

林左裕直言：

「你要供給增加，就不能去卡建商的資金。」

這不是要求全面放水，而是要求政策不要把需求與供給混在一起打。

如果需求被壓、供給也被壓，房價未必會健康下降，市場反而可能出現供給萎縮、案件延宕與爛尾樓增加。

房子不只有居住功能

楊謙柔博士則提醒，台灣談房市時，常常只剩「居住」一種語言。

但房子在現實社會中，除了居住，也具有儲蓄、投資與抵押功能。

許多家庭透過長期繳房貸累積資產；企業以土地或房產作為擔保，取得營運與創業資金；個人也可能透過房屋增貸支應家庭或事業需求。

因此，房地產價格不只影響買方與賣方，也會影響銀行授信、企業融資與家庭資產負債表。

這當然不代表房價只能漲，也不代表金融功能可以凌駕居住權益。

正因為住宅同時具有居住與金融雙重性，政策才不能把房子簡化為一般消費品，也不能只用道德標籤處理房價。

▲ 2026金磚論壇於國立台灣科技大學國際大樓舉行，現場近250位各界人士與會

股市漲叫繁榮，房市漲為何叫罪惡？

楊謙柔在轉述一位現場建商傳訊提出的問題：

「為什麼股市漲是繁榮，房市漲就是罪惡？」

台股上漲，通常被解釋為產業競爭力、科技紅利與經濟繁榮；房價上漲，則容易被直接歸類為炒作、貪婪與居住不正義。

同樣是資產價格上升，社會使用的語言卻完全不同。

楊謙柔進一步問：

「股市有本夢比，為什麼房市不可以有未來預期？」

房價除了受到資金影響，也可能反映地段、公共建設、土地稀缺、人工、建材、法規成本及建築品質。

這項提問不是替所有房價上漲辯護。由炒作、資金氾濫與過度槓桿推動的漲幅，當然應該受到管制；但如果所有房價變動都被簡化成道德問題，也可能掩蓋不同地區、成本與產品品質的差異。

住宅與股票不同，因為住宅涉及基本生活需求。

所以真正該問的，不是房價能不能漲，而是它為什麼漲、增加的價值來自哪裡，以及誰承擔了成本、誰取得了利益。

容積不能只當政策蘿蔔

談到建築升級，楊謙柔提出「碳平衡容積」的前瞻構想。

過去都市計畫訂定容積，主要考量人口密度、下水道、防洪、交通與公共設施承載能力。面對氣候變遷與淨零轉型，未來是否也應把能源使用、碳排放與環境負荷納入容積判斷？

楊謙柔直言，現在容積獎勵使用過於頻繁，已經有點像政府到處丟蘿蔔。

如果樓地板面積增加，人口、交通、用水、能源與碳排放負荷也會跟著增加，那麼增加容積就不應只靠政策目的正當化。

未來若開發案能透過節能、再生能源、低碳材料與綠化等措施，證明新增容積帶來的環境負荷已受到控制，增加容積才可能取得新的正當性。

這不是現行制度，而是一個值得討論的治理方向：

土地能蓋多少，不應是唯一問題；環境還能承擔多少，也應該被計算。

房價的未來，不該只靠地段

如果房價也有未來預期，那份預期不應只建立在地段與行情上。

楊謙柔認為，建築效能、能源表現、設備維護與社區管理，都應成為住宅長期價值的一部分。

台灣常把物業管理縮減為清潔、保全與垃圾處理。管委會選舉時，「管理費不漲」甚至「每坪再降幾元」，經常被當成政績。

但當維修預算被持續壓低，環境開始髒亂、設備逐漸老化、管理品質下降，最後減損的其實是全體住戶的資產價值。

楊謙柔說：

「要找一個可以越住越有價值，而且效能可以持續維持的房子。」

面對少子化與持有成本上升，家庭未來未必追求房子愈多愈好，而是更在意房子能不能安全、節能、好管理。

「過去求有，未來要求好，不求多。」

綠色金融若只有加分，就不會有人有感

柯登耀執行副總從都市更新與專案管理角度指出，一個都更案從前期整合、行政審查、取得建照到施工交屋，可能歷經多年。

帳面上看起來有利潤，分攤到整個開發週期後，年化報酬未必足以支撐風險。再加上借款成本、地主協商及營建費用，建設公司自然提高參與門檻。

但永續建築也不應永遠只被視為額外成本。

如果具有綠建築或建築能效的住宅，可以取得更好的貸款利率、成數、年限，並降低未來水電支出，消費者才會真正感受到差異。

柯登耀說：

「省電、節水、好貸款，才是消費者真正有感的事情。」

如果業者花費大量成本提升建築性能，銀行最後只是在兩百分評分表中多加幾分，這種綠色金融很難形成真正的市場拉力。

永續要進入市場，不能只靠標章，而必須轉化成利率、稅負、能源費用與資產價值。

AI不能只停在漂亮圖

座談最後，邱勇標教授把焦點拉到AI與建築全生命週期。

目前大眾最熟悉的AI應用，是生圖、動畫與概念設計。但邱勇標認為，AI更重要的用途，是進入施工進度、材料辨識、安全監控、設備管理與能源使用。

數位孿生的概念，是讓工地與建築的現實狀況，與虛擬模型及資料同步。攝影機與影像辨識可以協助追蹤人流、車流、材料與工程進度；建築完工後，也能持續整合電梯、管線、水塔、能源與公共設備資料。

邱勇標以「10％與90％」形容，設計與施工只占建築生命週期的一小部分，後續能源、設備、維護與營運才是更長的階段。

這不是精確的統計比例，而是一個重要提醒：建築產業不能只在交屋前努力，交屋後五十年的管理，才真正決定住宅是否越住越有價值。

不要跟AI比快，要學會替它翻譯

邱勇標認為，建築專業者不需要與AI比速度。

從概念設計到BIM，從BIM到法規檢討，再從施工圖、估價、現場施工進入營運管理，每一個環節都屬於不同專業與責任。

AI可以很快完成單一任務，但跨專業的轉換，仍然需要人判斷。

「我們人要當溝通的翻譯者。」

AI可以像一支隨時待命的「百萬雄兵」，需要什麼就舉手說「我可以做」；但真正決定要做什麼、如何串接、結果是否可信，以及最後由誰負責，仍然是人的工作。

「不要去跟AI比速度，那沒有意義。要學會成為一個介面到另一個介面之間的轉譯者。」

房市真正缺的，不是再一次選邊站

整場座談沒有形成全面鬆綁，也沒有要求政府救市。

比較接近共識的是，政策工具不能再彼此抵銷。

政府想讓房價降溫，卻不能讓正常住宅供給失去資金；政府想推都市更新，就不能忽略成本與財務模型已經失準；政府想要求淨零與建築升級，就必須讓綠色金融提供真正的誘因；政府想防止金融風險，也不能坐視已經施工的建案因撥款中斷而停工。

房市政策不能只剩下「打房」或「救市」兩個選項。

真正需要的，是把合理需求、正常供給、都市更新、建築品質與金融秩序重新接起來。

房市有循環，政策會改變，但今天蓋下去的建築，可能要被使用五十年。

所以比短期房價更重要的問題是：

這棟房子安全嗎？節能嗎？設備能維護嗎？社區管得好嗎？十年後、二十年後，還有人願意住嗎？

市場冷下來之後，真正能留下來的，不是話術，也不是短期價格，而是建築本身的價值。

▲ 與會來賓、講者以及交集會理監事們一起合影

2026金磚論壇

主題｜房市之亂解方

日期｜2026年7月23日（四）

時間｜13:00報到，13:30開始

地點｜國立台灣科技大學國際大樓一樓國際會議廳 IB-101

主辦單位｜台北市建築交集會

共同主辦單位｜國立台灣科技大學能源永續科技研究所、能源管理系統產學技術聯盟

協辦單位｜中華民國都更危老重建協會

合作媒體｜好房網、住展雜誌、ArchiNet 亞洲建築專業網、時尚家居、銳傳媒

以「房市不順，建築要升級」為核心主張，聚焦房市政策、都市更新、開發營造、淨零建築與生成式AI，討論建築產業面對市場轉折的下一步。