當財產權遇上城市防災，制度如何解套？

文／柯登耀

不同意都更，不等於可以拒絕安全責任；推動防災，也不等於可以跳過正當程序。

都市更新不只是拆與不拆的選擇，更涉及財產權、居住保障與城市防災的制度平衡。圖為AI創作示意。

臺北市八德路上，舊南川麵館所在的老屋獨自立在大片工地間，建物周邊以鋼構支撐。這幅畫面很容易被包裝成一個熟悉的衝突劇本：建商怪整合不力，同意戶怪一人卡住大家，旁觀者則把屋主簡化為「釘子戶」。但若只追問「他為什麼不拆」，我們就會錯過更重要的問題：在地震風險高、老屋密集的臺北，制度究竟如何讓「拒絕重建的權利」與「不把風險轉嫁給鄰居的責任」同時成立？

媒體引述鄰里說法，該戶考量包括老屋由長輩傳承，以及擔心重建後的房屋稅與持有成本。這些顧慮不一定都是「討價還價」。對高齡屋主而言，他們面對的可能是更新期間的搬遷、新屋交付後的稅負與管理費，甚至是原有生活網絡的中斷。若制度只給出「同意」或「被罵」兩個選項，孤島就不只是個人選擇，也是制度製造出來的結果。

一棟老屋，照見兩套不同制度

討論「都更孤島」之前，必須先把「危老重建」與「都市更新」分清楚。危老條例第五條要求，重建計畫應取得範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意。因此，只要有一戶不參加，市場實務往往只能縮小基地、劃出原有建物，或讓整案停下來。

都市更新則是另一套制度。都市更新條例第三十七條依案件類型設有不同的法定同意門檻，並非所有情形都要求百分之百。權利變換計畫核定後，第五十七條也訂有自行拆遷、真誠協調、安置與後續代為拆遷的法定程序。所以，「只要有一戶不同意，公權力就完全不能作為」，並不符合現行法制。

但這也不表示，只要達到人數與面積比例，就可以把少數所有權人當成數學餘數。司法院釋字第七○九號的重點，正是都更對財產權與居住權影響重大，政府必須透過適當審議、充分告知、聽證或陳述意見機會，讓權利人能實質參與。正當程序不是否定公共安全，而是要求政府證明：這個手段有公益必要、風險評估可信，補償與安置也已經得起檢驗。

不要把所有不同意戶都叫「釘子戶」

都更談判中，當然可能出現不對等的不當要求；但更常見的是資訊不對等與風險不對稱。建商有估價、法務、財務與建築團隊，一般屋主手上卻可能只有一張同意書。他們不確定更新後能分回多少、搬遷多久、租金補貼是否足夠，也不知道未來的稅費與社區管理成本。此時，「不簽」可能不是貪心，而是對不確定性的防衛。

然而，財產權也不是將公共風險無限外部化的豁免權。一棟耐震能力不足的建築，在強震中不只危及屋主，還可能妨礙逃生、壓迫鄰房、堵住道路，並讓整個社會承擔救援與重建成本。因此，真正合理的界線應該是：屋主可以對特定都更方案說不，但不能對經專業判定的安全缺失永遠不處理。

解套不是「強拆」，而是把風險、責任與扶助對齊

如果城市防災只有「拆掉重建」一條路，就容易被質疑是以公益之名幫助土地整合；但如果只因為擔心房價受影響，就延遲危險揭露，也是把下一次地震的成本丟給所有人，臺灣需要建立以下五道制度護欄。

01｜風險分級，揭露必須連同解方

政府應以統一標準擴大耐震初評與詳評，將風險分級、改善期限、可用補助與融資方案一次告知。風險揭露不應是單純的「貼標籤」，而要成為城市防災的起點。只公布一個讓房價下跌的等級，卻不提供診斷、補強或安置路徑，只會造成抵抗。

02｜建立「重建或改善」的安全雙軌

對經認定具明確公共危險的建築，不應只剩「參加某個都更案」與「什麼都不做」兩種選擇。所有權人可選擇重建，也可在專業認可下整建、維護或耐震補強；但在法律明確授權、比例原則與異議程序下，應有改善期限與專業復驗。「不都更」不必等於「自費全拆」，但必須等於「對安全負責」。

03｜先剝離弱勢困境，再談責任

對低收入、高齡、身心障礙或缺乏融資能力的自住戶，政府應提供補強補助、低利長期貸款、搬遷安置與過渡居住。必要時，可由公部門先行墊付必要工程費，再透過合法而透明的遞延償還機制，於未來轉讓或繼承時處理。貧窮不能成為被迫離家的理由，也不該成為危險永久存在的理由。

04｜「劃出」之前，先做孤島影響評估

當開發基地排除原有建物時，不能只看建築線與建照是否可行。政府應要求結構安全、鄰房開挖影響、施工監測、防火間隔、避難與救災動線的整合評估，並明確界定支撐、監測、維護與損害的費用責任。否則，「合法排除」可能只是把風險留給原屋主與未來鄰居。

05｜引入公辦、自主與第三方專業

對真正具有公共安全急迫性、卻因土地條件或市場收益不足而無法推動的街廓，政府不能只等建商整合。應透過公辦都更、自主更新輔導、第三方估價、財務公開與獨立協調，讓公共安全與開發利益不再混成一團。臺北市近年以「575專案」處理海砂屋、紅黃單建築與耐震能力明顯不足建築，也以老宅延壽補助支持未必立即重建的老屋，這些工具都可以更有系統地整合。

都更真正要更新的，是風險分擔方式

「強拆」與「放任」之間，不是沒有第三條路。關鍵在於，我們是否願意把問題從個別屋主的道德貼標，重新放回制度設計：該怎麼辨識風險？該由誰承擔工程與安置成本？弱勢屋主如何不因更新而失去原有生活？不同意的理由如何被真正聽見，而不是只被拿來做整合比例的算術？

尊重財產權，不等於容許建築安全風險無限期存在；強調城市防災，也不等於可以用「公共安全」四個字略過正當程序。讓政府承擔風險評估、弱勢支持與公共安全，讓市場承擔開發可行性，也讓所有權人對建築安全負起基本責任，才有機會走出死結。

都更真正要更新的，不只是建築物；更是我們辨識風險、分擔成本、保護弱勢，以及正當處理不同意的方式。下一次大地震來之前，我們不該只留下一座又一座被網友圍觀的「都更孤島」，而應留下一套讓權利與安全能夠同時站得住的制度。

資料來源與延伸閱讀

• 內政部國土管理署，《都市更新條例》第37、57條（現行條文）
• 內政部國土管理署，危老條例第5條「取得全體所有權人同意」之函釋
• 司法院，釋字第709號相關說明
• 臺北市政府都市發展局，「575專案」首案說明（2026年6月29日）
• 臺北市政府都市發展局，老宅延壽補助說明（2026年5月28日）
• 民視財經網，八德路「都更孤島」個案報導（2026年7月27日）