【專欄】買房後認為中古屋有瑕疵，欲解除契約之訴訟

文/曾文龍（大日不動產研究中心 主任、台灣不動產物業人力資源協會 名譽理事長、國立台北科技大學 不動產估價師學分班 主任）

買賣房子常有聽聞買方覺得房子有瑕疵，想要解除契約，如果雙方可以各退一步，則是幸運的事。若是堅持己見，最後要到法院請法官處理，那反而得到另外一種漫長的痛苦還有律師費的支出、裁判費的支出，都不是小錢。

房屋仲介公司跟屋主簽委託書的時候，內政部規定的不動產說明書（即屋況說明）一定要很清楚地勾選表格，如有疏忽，有可能在訴訟中敗訴。有的公司在不動產說明書上勾選並無違建、白蟻蟲害、梁柱裂痕等等，但也有可能成為被告的爭點等等，關於這方面的紛爭，法官的觀點為：
1、按當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉證之責任。次按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。而物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條亦有明文。又按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最高法院85年度台上字第664號裁判要旨參照）。而所謂物之瑕疵係指物之缺點而言，應依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物所應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第915號判決意旨亦可參照）。

2、關於房子是否違建，法官的觀點為：按建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，建築法第25條第1項前段定有明文。原告主張系爭房屋有將原有陽台空間外推充為室內空間使用一情，為被告所不爭執，是系爭房屋陽台外推部分，自屬違建無疑，而未經建管機關許可即擅自建造之違建，原有遭政府機關依法取締處以罰鍰並強制拆除之危險，已涉原告得使用增建部分之時間久暫，足見陽台外推會影響原告議定買賣價金、是否締結系爭契約之重要事項，堪認為有減少物之價值及效用之瑕疵。

3、就白蟻蟲害部分：原告就此主張提出二紙照片為證，惟被告於原告以存證信函通知系爭房屋有上開狀況時，即委請專業人員前往檢測，經檢測後，檢測單位說明無白蟻之蟲害等語，有工程行報價單在卷為憑，原告雖否認上開檢測結果，並請本院選任臺北市土木技師公會為鑑定人再為鑑定，然原告最終並未繳納鑑定費而同意捨棄鑑定，是本院參酌兩造各自提出之證據，實難單憑原告所提二紙照片遽認係爭房屋確有原告主張之白蟻蟲害情事，原告此部分主張，尚非可採。

4、就樑、柱上有見之間隙裂痕部分：按判斷買賣標的物是否具有物之瑕疵時，應綜合斟酌一般社會通常交易觀念及買賣雙方當事人之磋商、說明過程、具體約定内容等節，據以認定該標的物是否具備通常或契約預定之效用、品質或價值，倘依此研判後認有欠缺者，乃構成所謂物之瑕疵，出賣人依法應負物之瑕疵擔保責任。又中古房屋因有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況本不能與全新之預售屋相提並論，除有影響結構安全、漏水或其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質，只要出賣人交付房屋當時，其屋況已具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，況有關外觀可輕易查看、檢視之屋況，買受人於決定買受中古屋前本可以事先檢視，並依據當時屋況老舊程度與出賣人議價，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵而得請求解除契約或減少價金。

打官司輸贏難料，一審輸了，通常會打到第二審，這樣恐怕就4年了。有的繼續打打到第三審高等法院，前前後後恐怕要打6年甚至更久。法官在法院通常會問雙方要和解嗎？如能和解就結案了。然而談何容易？只好繼續打！古人說訟則凶也！千年前的古人已經了解這個至理了！