從交易揭露、銀行估價到房屋稅減價，建築能效已由技術標章走向市場價值

文／柯登耀

過去民眾買房，最先關心的通常是地段、價格、坪數、屋齡和銀行願意貸多少錢；但在淨零轉型與能源成本日益受到重視之後，台灣不動產市場正在出現一個新的問題：這棟房子究竟耗不耗電？未來的持有成本高不高？銀行及市場又會如何評價它？

這些資訊共同指向一個重要變化：建築能效不再只是建築師、機電技師或綠建築顧問關心的技術問題，而是正在成為房地產市場可以辨識、比較，甚至可能反映在價格與融資條件上的新指標。

從專業認證走進不動產說明書

內政部於2026年1月13日修正發布《不動產說明書應記載及不得記載事項》，並自同年4月1日起施行。新制要求不動產經紀業者在銷售成屋時，揭露建築物是否取得建築能效標示，以及相關能效資訊。

這項改變看似只是在不動產說明書裡增加一個欄位，實際意義卻遠不止於此。

過去消費者很難從房屋外觀判斷建築物的隔熱、空調、照明及能源管理效率。兩棟地段、面積及屋齡相近的房屋，長期電費與設備維護成本可能存在明顯差異，但市場上缺乏一套可以比較的共同標準。

建築能效標示制度，也就是BERS（Building Energy-Efficiency Rating System），正是要把這些不容易被看見的建築性能轉化為可以揭露的市場資訊。

BERS依建築能源效率由高至低分為第1級至第7級；其中第1級中表現較佳者列為第1+級，也就是近零碳建築；若剩餘用電再透過再生能源達成碳中和，則可進一步取得第0級淨零建築標示。

一旦能效資訊進入不動產說明書及交易查詢體系，消費者選屋時比較的便不再只有「一坪多少錢」，而會逐漸增加另一項判斷：「這個價格買到的是高效率建築，還是一棟未來必須付出更多能源與改善成本的房子？」

建築能效開始進入估價與銀行授信

建築能效真正產生市場影響，關鍵不只在交易揭露，而在於金融機構是否願意將其納入估價及授信判斷。BERS的政策目的不只是鼓勵節能，而是建立一套讓市場可以辨識建築節能及減碳表現的制度。2026年初，信義房屋旗下估價師事務所已調整部分估價流程，在房貸估價報告中揭露建築能效及綠建築標章資訊。

這代表BERS正在串聯三個原本分散的環節：

「不動產說明書的交易揭露、估價師的擔保品評價，以及銀行的房貸授信。」

銀行承作二、三十年甚至四十年的房屋貸款，真正面對的並不只有借款人的信用風險，也包括擔保品在未來氣候法規、能源價格及市場偏好改變下的資產風險。

一棟能源效率較高、營運成本較低，而且符合未來淨零規範的建築，理論上具有較穩定的長期價值；反之，能耗偏高、必須投入大量資金改善的老舊建築，未來可能面臨所謂「棕色折價」或擔保品價值下修風險。

因此，綠色房貸不應被理解成銀行短期促銷方案，而可能逐漸成為金融機構進行氣候風險管理及不動產授信定價的一部分。

台北市率先將BERS連結房屋稅

除了交易與金融制度之外，台北市自2026年7月1日起，率先將建築能效與房屋稅計算連結。

依《臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點》第23點，位於台北市、首次取得BERS第1級、第1+級或第0級標示的房屋，在標示有效期間內，可以按房屋所適用的標準單價減價5%。

這項優惠不只適用新建住宅，也包括既有房屋及商辦建築；已在2026年6月30日前取得合格標示的建築，也可自同年7月1日起適用至標示有效期間屆滿。標示屆滿前若首次取得延續認可，優惠可以繼續適用，累計最長以十年為限。

必須特別釐清的是，這項措施不是將所有屋主最後應繳納的房屋稅直接打九五折，而是將房屋稅計算基礎中的「房屋標準單價」減價5%。在面積、折舊、地段率、使用情形及適用稅率不變的情況下，最終房屋稅通常也會接近減少5%。

以一戶原本每年繳納2萬元房屋稅的住宅為例，優惠後約可降為1萬9,000元，每年節省約1,000元，十年約節省1萬元。對一般住宅而言，金額或許不算龐大；但對大面積商辦、飯店、企業總部或大型開發案而言，累積十年的節稅效果便可能相當可觀。

更重要的是，這是台灣首次由地方政府透過房屋稅制度，正式承認高能效建築具有可被獎勵的公共價值。

近零碳建築不是只有加裝太陽能板

談到淨零建築，社會上經常將其簡化為屋頂設置太陽光電，但真正的近零碳建築並非依靠單一設備完成。建築部門必須整合「節能、創能、儲能及智慧控能」四項策略。首先改善建築外殼、空調、照明及設備效率，降低能源需求；其次導入再生能源、儲能及智慧能源管理，才可能逐步由BERS第1級提升至第1+級，甚至達到第0級淨零建築。

截至2026年4月底，依相關資料彙整，BERS累計申請594件，完成認可418件，其中214件取得第1+級近零碳建築標示，25件為社會住宅，另有6件建築透過綠電憑證達成淨零。

這些成果證明，近零碳建築在技術上並非遙不可及。真正的問題在於，如何把少數指標建築的經驗，轉化成一般住宅、老舊公寓及既有商辦也能負擔的改善模式。

必須避免能效政策成為新建豪宅的專屬優惠

BERS進入交易與租稅制度，方向值得肯定，但仍有一項不能忽略的公平性問題。

台北市大量住宅屬於屋齡偏高的公寓及集合住宅，不少社區缺乏健全的管理委員會，也很難整合全體住戶共同進行外牆隔熱、空調、照明、電梯及公共設備改善。即使法規上既有建築也能申請，實務上仍可能因為評估費用、改善成本及住戶整合困難而無法參與。

如果政府只提供取得標示後的房屋稅優惠，卻沒有同步提供前端能效診斷、改善補助、長期低利融資及社區整合協助，最後最容易取得BERS第1級以上標示的，仍可能集中在新建住宅、大型商辦及資源充足的企業建築。

屆時，建築能效制度可能一方面提高綠色建築的價值，另一方面卻加速老屋與高能耗建築的價格分化。

因此，下一階段政策至少應補強三件事。

第一，建立既有住宅及老公寓的簡化評估與分階段改善制度，不必要求所有建築一步到位，而是讓社區依能力逐年提升。

第二，將房屋稅優惠與節能補助、綠色房貸及修繕融資整合，讓屋主有足夠的前期資金進行改善。

第三，持續把BERS資料整合進不動產說明書、實價登錄、估價報告及銀行授信系統，累積高能效建築的成交價格、租金、空置率及貸款違約率資料，才能真正驗證建築能效是否形成綠色溢價。

未來買房，價格之外還要問能源成本

房地產最大的特色是使用年限長。一棟今天興建的建築，很可能持續使用到2050年以後。如果現在仍用過去只看造價、不看全生命週期能源成本的方式開發，未來的節能改善成本終究會由住戶、企業、銀行或政府承擔。

建築能效標示的真正價值，不在於多一張證書，而是建立一套市場共同語言，讓消費者知道自己買的是什麼房子，讓銀行知道擔保品可能面對哪些能源與氣候風險，也讓政府的租稅及補助可以更精準地導向節能減碳。

從不動產說明書、估價報告、銀行授信到台北市房屋稅減價，台灣已經開始形成一條新的制度傳導鏈：

「建築能效揭露—市場辨識—估價授信—租稅誘因—資產價值。」

未來決定房屋價值的，除了地段、面積、屋齡及公共設施之外，還會多出一項無法忽視的條件：這棟房子是否具有面對高能源價格及淨零時代的能力。

當房子也開始擁有自己的「能源身分證」，台灣房市真正需要學會的，不只是如何替節能建築加分，也包括如何避免高能耗老屋在轉型過程中被留在原地。

本文作者：柯登耀，國立政治大學地政學系博士候選人、聯合光纖通信股份有限公司系統工程事業處副總經理

參考資料：

1. 內政部建築研究所王榮進所長，〈台灣不動產租售需揭露BERS建築能效標示〉。
2. SSDC澄毓綠建築設計顧問，〈當建築能效開始影響房價：BERS如何成為台灣淨零建築最重要的市場機制？〉。
3. 內政部不動產資訊平台，2026年1月13日修正《不動產說明書應記載及不得記載事項》。
4. 《臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點》第23點。
5. 臺北市稅捐稽徵處，建築能效減稅專區。

標籤：建築能效、BERS、淨零建築、綠色金融、房屋稅、不動產資訊揭露、都市更新