美國 KKR 房地產金融信託第二季鉅額虧損，資產品質現隱憂

美國 KKR Real Estate Finance Trust（KKR Real Estate Finance Trust）於本週二公布 2026 年第二季財報，淨損擴大至 1.218 億美元，稀釋每股虧損（EPS）為 1.95 美元。導致巨額虧損的主因，是提列了高達 1.198 億美元的貸款損失準備。

根據財報，KKR Real Estate Finance Trust 的可分配虧損為 3,640 萬美元，稀釋每股為 0.58 美元。相較去年同期，2025 年第二季該公司淨虧損為 3,540 萬美元，稀釋每股虧損 0.53 美元，顯示今年虧損大幅惡化近 8,640 萬美元。

截至今年 6 月 30 日，KKR Real Estate Finance Trust 的流動性約為 7.216 億美元，其中包括 8,310 萬美元現金、2.548 億美元由服務商持有的貸款償還款項，以及 3.5 億美元未動用的循環信用額度。為維護股東價值，該公司第二季回購了 570 萬股股票，價值 3,800 萬美元；並於 7 月再回購約 140 萬股，價值 1,020 萬美元。

在營運方面，KKR Real Estate Finance Trust 的貸款組合規模為 45 億美元，其中 98% 為浮動利率貸款，加權平均非槓桿總收益率為 6.8%。主要集中在多戶型住宅和工業資產，佔比達 60%。然而，該公司第二季有三項貸款風險評級被下調，包括一項新列入觀察名單。目前有六項貸款處於觀察名單，總計 7.04 億美元。儘管如此，該公司仍成功解決了兩項觀察名單貸款，分別是波士頓的一處生命科學房產，以及德州喬治敦的一筆貸款。

本季 KKR Real Estate Finance Trust 承諾發放 3.486 億美元新貸款，並實際撥款 3.283 億美元。同時，公司也收回了 8.066 億美元的貸款償還款，其中 7.842 億美元來自五筆全額償還的貸款。該公司預計今年全年將有超過 20 億美元的貸款償還。

整體而言，美國房地產投資信託（REITs）市場在估值上仍顯昂貴。根據 Third Avenue Real Estate Value Fund 的數據，美國 REITs 市場截至 2025 年底的自由現金流（AFFO）倍數超過 23 倍，遠高於 2000 年的不到 10 倍，且以市值加權計算，其股價較資產淨值（NAV）溢價逾 20%。另一方面，香港的領展房地產投資信託基金（領展房地產投資信託基金）也面臨挑戰，在 2025 年錄得 73.97 億港元的虧損，並於 7 月 9 日開始回購高達 10% 的流通單位以提升每單位淨值及每股盈餘。這些情況顯示，全球房地產金融市場正處於複雜的變局之中，投資者需留意各家 REITs 的資產品質與風險管理策略。

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