重購退稅須購地時已持有自用住宅用地　民眾換屋前應特別留意

記者季大仁／新竹報導

土地所有權人於二年內買賣自用住宅用地，不論「先賣後買」或「先買後賣」，均可就已納土地增值稅額內，申請退還不足支付新購土地地價之數額。稅務局提醒，若屬於「先買後賣」的換屋族，申請重購退稅必須以「購地時已持有自用住宅用地」為前提；如果購地時名下沒有任何自用住宅用地，即使日後才取得土地或遷入戶籍，也不能適用退稅規定，民眾換屋前應特別留意。

稅務局提到，土地增值稅「重購退稅」的立法意旨，是為減輕民眾因住所遷移而換屋的租稅負擔，避免因課徵土地增值稅而降低其重購房地的能力。因此，自用住宅用地無論是「先賣後買」或「先買後賣」，只要符合條件都可以申請退稅，但屬於「先買後賣」者，必須特別注意於購買新土地時，就已經持有自用住宅用地，方能適用重購退稅的規定。

稅務局說明，依《土地稅法》規定，自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。而土地增值稅重購退稅，依法須符合「二年內買賣自用住宅用地」、「出售與新購土地之所有權人為同一人」及「新購地地價高於出售地地價扣除土增稅後之餘額」等要件。其中，「先買後賣」案件的關鍵，在於新購土地登記時，土地所有權人已持有自用住宅用地，才能申請退還出售地已納之土地增值稅。

稅務局舉例，張先生於113年11月登記購入桃園市房地，並於115年3月出售原持有的新竹市房地，申請土地增值稅重購退稅。但經審查發現，其購買桃園市房地時，新竹市房地雖為張先生所有，但無本人或其配偶、直系親屬設立戶籍，不符合自用住宅用地要件，也不符合重購退稅規定，平白錯失了節稅機會。

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