巴菲特示警房地產投資風險升高 高利率與持有成本改變美國房市

商傳媒｜簡明心／綜合外電報導

根據《Aol.com》報導，美國房地產市場正面臨高利率、持有成本攀升及房價成長放緩等多重挑戰，市場專家提醒，房地產已不再是過去被視為穩固的財富累積工具。波克夏（Berkshire Hathaway）董事長巴菲特（Warren Buffett）曾在 2025 年股東大會表示，相較於股票投資，房地產交易更複雜且耗時，不僅涉及談判，還可能受到多方利害關係人的影響。他指出，房地產往往牽涉對物業具有情感的屋主或家族，一旦交易或資產出現問題，投資人面對的情況遠比持有股票更加棘手，與紐約證券交易所（New York Stock Exchange）可快速完成的大量股票交易形成鮮明對比。

最新數據也反映美國房市降溫。2026 年 4 月，美國房屋價值月減 0.1%；標準普爾道瓊斯指數（S&P Dow Jones Indices）旗下 Nicholas Godec 表示，2026 年 4 月標準普爾 Cotality Case-Shiller 全國房價指數年增率僅 0.8%，略高於 3 月的 0.7%。然而，同期美國通膨率已升至 3.8%，使經通膨調整後的房價實質價值連續 11 個月下滑。此外，美國房貸利率仍維持在 6% 以上，遠高於 2020 至 2021 年大量屋主鎖定的 2% 至 3% 水準，加上保險、不動產稅、維護費及社區管理費（HOA）持續攀升，進一步壓縮投資報酬。根據 LendingTree 統計，2020 至 2025 年美國住宅保險費已累計上漲 46.8%，其中 2025 年平均增加 12.7%，2026 年再上漲約 6%，加州部分野火高風險地區的保費更已較五年前增加兩至三倍。

從台灣投資人角度來看，美國房市降溫意味著海外不動產投資的門檻與風險同步提高。除了須考量房價走勢外，高利率、保險費、持有成本及匯率波動，都可能侵蝕實際報酬。房地產業者 Doug Van Soest 表示，近期重新考慮出售房屋的屋主明顯增加，反映市場態度正在轉變；另一位房仲 Jesse Wyatt 則提醒，自住房屋雖能提供居住穩定性並避免租金上漲，但通常不會直接創造現金流，長期仍需投入維護、修繕與稅費成本。他建議，若希望提升資產效益，可透過「房屋黑客（House hacking）」等方式，以出租部分空間分攤房貸與持有支出。專家普遍認為，在目前市場環境下，購屋決策應更重視持有年限、資金規劃及現金流管理，而非僅期待房價持續上漲。

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