美國房價恐走下坡 MBA：人口與供應「簡單算術」揭趨勢

全美抵押貸款銀行協會（Mortgage Bankers Association, MBA）預期，美國房價未來恐面臨下跌壓力。該協會指出，基於人口增長放緩和房屋供給增加的「簡單算術」，過往房屋短缺的說法在未來十年可能不再適用，預計將對房市產生深遠影響。

MBA 首席經濟學家 Michael Fratantoni 及其團隊分析，影響房市需求的關鍵因素包括生育率下降、死亡人數將超過出生人數，以及國際移民減少。美國生育率已從去年每名婦女 1.6 胎，預計在未來十年降至 1.56 胎。預計到 2030 年，美國年度死亡人數將首次超過出生人數，比先前預期更早發生。此外，去年 7 月國際淨移民人數已從高峰期的 270 萬下降至 130 萬，導致家庭形成速度減緩。儘管 Z 世代（Gen Z）逐漸邁入購屋主力年齡，但其人口規模相較於千禧世代與嬰兒潮世代小。同時，年輕一代也因可負擔性問題，對擁有房屋的意願降低。

在供給面，預計嬰兒潮世代（Baby Boomers）將持續為市場增加房屋供給。MBA 預估，到 2035 年，每年約有 25 萬戶房屋因嬰兒潮世代變老而流入市場。雖然這不會造成「銀髮海嘯」般的大規模供應過剩，但長期來看，預計到 2035 年房屋供給將增加 1,060 萬至 1,460 萬戶。Michael Fratantoni 的團隊指出，如果房屋建造量持續維持高水準，供給成長可能超越需求成長，進而壓低房價。

MBA 預測今年房價將溫和上漲 1%，且未來兩年將維持相對持平，暗示之後恐將下跌。該協會認為，此「簡單算術」對房屋供給充足性有深遠影響，也可能因為房屋貸款融資減少而影響抵押貸款產業。