都更談8年建商突然喊卡！地主苦等多年能求償嗎？律師揭「合建契約」漏洞

文／謝曉菁

都市更新往往需要耗費多年整合時間，但若建商推動到一半突然退出，地主是否有機會求償？律師鄭文在於電台節目《正律思》指出，實務上地主想向建商求償並不容易，關鍵在於合建契約內容是否事先約定相關違約責任，否則多數情況下，都會面臨求償無門的處境。

鄭文在提及，新北市板橋一處屋齡約40年的都更案，歷經約7至8年整合，建商不僅已向新北市政府申請掛件，也完成公聽會程序，原本已進入都市更新審議階段，卻突然通知住戶終止合建契約，引起住戶不滿。

針對建商為何在都更推動過程中突然喊停，鄭文在分析，原因未必與財務問題有關，反而可能與都更整合風險較為相關。

他說明，都市更新與一般土地開發不同，建商前期最大的成本往往不是購地，而是整合住戶與取得同意比例。以該案為例，基地面積約900坪，規模相當大，但只要超過350坪上下的住戶同意，就可以進行都市更新的推動。

鄭文在表示，如果都更範圍內，仍存在多數不同意戶，未來在審議、聽證會、行政訴訟甚至代拆程序等環節，都可能面臨長時間延宕。若建商評估後，認為後續仍需投入數年時間處理不同意戶問題，且開發時程充滿不確定性，最終選擇退出都更案也不是不可能。

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因此，鄭文在猜測，在此案中，建商突然喊卡的原因，大概率是在同意住戶的比例上沒有那麼足夠，建商前面花費了8年期間去整合，最終面臨那麼多的不確定性，才寧願選擇在公聽會舉辦完之後，選擇不做這個都更案。

至於不少地主關心，若房屋因等待都更多年而延後修繕，甚至出現漏水、管線老化等問題，當建商突然終止合建契約時，是否能要求賠償？

鄭文在直言，依照目前常見的合建契約內容來看，地主要向建商求償並不容易。他解釋，多數合建契約通常會賦予建商一定程度的整合及範圍調整權限，且很少會約定「建商在任何情況下退出都更案即構成違約」。因此，即使地主等待多年，若契約未明確約定相關賠償責任，後續要主張損害賠償的難度相當高。

鄭文在指出，過去部分都更案曾設有保證金制度，由建商於簽約時提供一定金額作為履約擔保。不過近年都更整合風險增加，願意提供保證金的建商已愈來愈少。

此外，鄭文在點出，即便契約中設有保證金制度，內文也常約定若因住戶抗爭、不同意戶反對等不可歸責於建商的因素導致撤案，建商未必需要負擔違約責任。他強調，都更案中途停止，並不是因為建商財務有問題，而是因為在合建契約裡面，地主沒有事先去預防，或是沒有針對合建契約的相關條款做一個磋商。

最後，鄭文在提醒，都市更新動輒耗時多年，地主在選擇合作建商時，除了分回條件外，更應主動了解建商的背景，評估其是否具備推動案件完成的能力與決心，以及如果在更新範圍內有不同意戶的時候，建商會如何去應對，才能避免投入多年時間後，最終仍面臨都更停擺的困境。

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