人口紅利失靈? 台南市這幾區人來了 房價卻照跌！

【理財周刊記者顏瓊真報導】人口紅利常是房價的另一項保證，但是，當房市大降溫，似乎也有變數！根據台南市民政局統計，台南市2025年人口社會增加率為2.32，已連續3年淨遷入人口呈現正成長！但安平及善化區，去年房價呈現小幅修正，而人口淨遷出較明顯的中西區與南區，房價同樣向下修正。

南部人口長期外流，不過近年台南市人口越長越多了？根據台南市民政局統計，台南市2025年人口社會增加率為2.32，其中，安平區以淨遷入1143人，社會增加率16.15，拿下全市淨遷入人口成長冠軍，其次為善化區及歸仁區分居二、三名。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，社會增加率可視為觀察區域人口吸引力的重要指標，代表當地在就業機會、生活機能、交通建設或房市發展上具備一定優勢，磁吸外來人口遷入設籍。以安平區坐擁台南市政特區，生活、商業機能完善、住宅選擇性多元，長期為台南傳統熱門購屋區之一。

隨著五期、國平重劃區一帶新案大樓供給熱絡，更吸引不少在地首購與換屋族移居設籍。去年安平區超過6成遷入人口來自台南市內移居，不僅連續2年蟬聯全市社會增加率冠軍，更已連續12年維持人口淨遷入正成長，人口紅利表現穩健。

李家妮指出，善化區與歸仁區，則屬於受惠產業發展與科技就業效應帶動的新興重劃區。大量產業建設議題與就業人口進駐，帶動住宅供需升溫，逐步從長草、長房邁入長人期，相較於安平區以在地換屋族為主，善化區去年有近半數遷入人口是來自外縣市，外來人口移入鮮明，也反映出產業聚落對人口與房市的帶動力道。

但即便人口紅利表現強勁，安平與善化區，去年房價表現仍呈現小幅修正，另外，人口淨遷出較明顯的中西區與南區，房價同樣呈現修正格局。

台灣房屋台南高鐵加盟店店東劉津妤表示，區域人口流失，可能影響居住需求與市場動能轉弱，加上2025年因整體房市景氣降溫，不乏出現屋主為求成交，讓利意願提高的情況，價格也因此容易出現鬆動，尤其像中西區、南區這類老屋比例高的舊市區，市場波動之際，房價支撐力道相對較薄弱。

劉津妤表示，台南目前市場逐步回歸自住基本面，不過購屋族觀望心態仍濃，房價表現仰賴區域供給與買氣、產業題材與生活機能等條件支撐，已從過往的全面上揚，轉由各區各自表現，像是以新屋供給為主力的歸仁高鐵特區，仰賴新案價格撐盤，最高單價已破5字頭；東區則憑藉成熟地段與機能優勢，有利在市場盤整階段，展現一定抗跌力道。