美國房產投資策略轉向：翻新舊屋、優化管理助增值

隨著美國房地產市場的變化，傳統上以新購置物業為主的投資策略正面臨挑戰。許多投資者如今將重心轉向優化現有資產，透過策略性翻新與成本控管，不僅提升物業價值，也確保租賃收益。《商業內幕》報導指出，由於房產月租金應至少達購買價 1% 的「一趴法則」（1% rule）越來越難實現，投資者 Atif Afzal 便採取了這項轉變。

Atif Afzal 於 2019 年開始投入房產市場，他所擁有的四處出租物業，目前正積極透過各項改進工程來提升價值。這些改善項目包含更新電路、增設插座、升級照明、重新粉刷、鋪設新地毯、增加櫥櫃及添購新電器等。Atif Afzal 表示，這些升級不僅能顯著提高物業價值，也能讓其出租單位在競爭激烈的市場中脫穎而出。他將呈現空置單位比喻為預訂飯店，強調「一切都必須佈置妥當，像 Expedia 預訂飯店一樣：當你看到不喜歡的畫面時，你就不會預訂那個房間。」由於物業維護良好，他經常在單位空置首日就收到多份租賃意向，且可收取較高的租金。

這些策略性改進也支持租金穩健增長。Atif Afzal 的物業組合年租金普遍增長約 5%。其中一處物業，目前每月租金為 3,200 美元，而約五年前，該物業租金僅約 2,200 美元。

麻州房地產投資者兼經紀人 Dana Bull 也採用類似策略，專注於最大化現有資產的價值。她指出，提升投資報酬率的關鍵在於三個領域：保險、稅務和裝修成本。Dana Bull 認為保險市場變動快速，保險項目可能隨時變更，因此積極比較不同保險方案並進行審慎評估，能帶來實質效益。此外，她透過提供比較案例證明房產稅評估過高，成功爭取稅務調整。在裝修成本方面，Dana Bull 發現承包商的報價差異甚大，她曾針對屋頂更換工程收到 3 萬、2.1 萬及 1.2 萬美元的報價，而工程內容卻大致相同。她強調，與多家承包商洽談，能為投資者省下數萬美元。