【專欄】仲介公司賣大樓被「跳線」告贏的案例

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文/曾文龍（大日不動產研究中心主任、台灣不動產物業人力資源協會名譽理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班 主任）

幾乎每一位從事仲介的人員與公司都有被「跳線」的經驗，所謂「跳線」很多人不知其意，跳線就是仲介人員很辛苦的服務一段時間，快要成交了，買賣雙方為了省下仲介服務費用，因為買賣雙方接觸後也認識了，乾脆私下成交，以為神不知鬼不覺。但是只要仲介人員有去追蹤，去調閱土地登記簿，就可以很驚訝地發現、很生氣地發現，這個物件不但已經成交，而且買方竟然是仲介人員辛苦帶看的，但是一毛錢服務費都拿不到！還要虧損廣告費用、虧損投下的業務成本，內心受到重大的打擊不言可喻。

對方會說你根本沒有成交，或說是某人介紹的，不是你成交的。通常仲介人員都是無以問蒼天，不知所措，有一些更憤怒的就直接告到法院，請法官主持公道，但是也要花律師費、裁判費，官司也很難打贏，因為要如何證明是你成交的？買賣雙方簽約的時候仲介人員根本不在現場，那這個要如何打贏？所以大部分都打輸了，但也有少數打贏的。打贏的律師算是厲害的，了解該用什麼法條去打、證據有沒有齊全？其實也有更多仲介人員不知道被跳線，根本沒有去追蹤，反正以為就是沒有成交，趕快去忙其他的業務比較實在。貪心貪財是一種人性，所以類似事件層出不窮。

筆者有一位高手同學發現在民國99年被跳線，當然賣方否認，根本不會付一毛錢的，可能還在私下偷笑詭計得逞。這位同學非常幸運第一審法院就告贏了，贏了新台幣1百萬。被告大公司當然會上訴，原告覺得1百萬太少，也會上訴。第2審法院判決這位同學的公司又贏了100萬，合計2百萬。官司打到102年贏了，也是一段漫長煎熬的時光。這位同學非常的高興，平常跟我比較沒有聯絡，直接把判決書放到我的臉書，高興地想要公諸於世，這種打贏的案例真的不多，也要看法官的心證，真是太幸運了。

民法第 565 條（居間之定義）：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」民法第 566 條（報酬及報酬額）：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」法官判斷甲仲介公司將某大飯店出售之訊息告知乙公司（買方），乙公司因此最後順利自賣方買受該飯店，兩造雖未約定報酬數額，也就是雙方並沒有簽委託約，沒有提到仲介佣金多少，原告依照民法第566條第2項規定應該給付數百萬元之居間報酬，買方乙公司否認兩造間有報告居間契約。

法官參照最高法院52年台上字第2675號判例，「所謂報告居間不以於訂約時周旋於他人之間之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足。」「惟居間契約不以書面為必要，亦得默示的成立。他人期待報酬而為居間行為，為其所知或應知而是認之者，應認為委託人。」同學的仲介公司根據民法第566條第1項「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」因此甲仲介公司得請求報酬。

法官並參考台北市不動產仲介公會101年2月22日之回函，「現行不動產仲介經紀業服務費收取上限為6%。實務上並非一定須收足服務報酬，端視各別委任、各自約定，有買方1%、賣方5%，或買方2%、賣方4%……等等」。最後判決書內容「某仲介公司依報告居間之法律關係，請求買方乙公司給付2百萬元之居間報酬及自100年10月27日起至清償日止按年息5%計算之利息為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回」。這位同學的仲介公司經過漫長的官司痛苦煎熬，終於贏回服務費200萬，雖然不是原先期待的更高金額，但也算是很幸運了！