買房第1天就決定未來治理？台灣與日本的最大差別

文／朱福山

台灣的公寓大廈管理條例已經30年，但實務上，許多大樓至今仍未成立管委會，甚至等到公安、消防出事，或政府開罰單，才被迫補破網。這樣的「事後治理」，正是居住安全的黑洞來源。對比之下，日本的制度設計，則早已把管委會納入房屋銷售與居住的基礎架構。

垼程建築師事務所主持建築師劉獻文指出，日本的特色在於「前置規劃」。建案在設計、銷售階段，就必須依照法令把管委會制度、管理費、維護費納入契約。換句話說，當民眾簽下買屋契約時，就同時簽下了對未來社區治理的承諾，日後不會出現「等交屋後才臨時決定要不要成立管委會」的狀況。

透明財務降低爭議

日本社區的另一個重點是「長期財務透明」。建商會提供10年、甚至20年的財務試算，明列每隔幾年管理費將如何調整，例如「每5年調漲3％」。這讓住戶一開始就能理解長期支出，避免台灣常見的「基金不足時臨時加收」引發爭議。

此外，日本的社區財務結構也更健全。除了管理費之外，還會規劃維護基金，以及其他收入來源，例如停車位租金、外牆招牌收益。三筆錢分流，確保日常開銷、長期修繕與額外儲備都有來源，不會像台灣社區常見的「電梯修一次，基金馬上歸零」。

台灣與日本的最大差別，劉獻文認為在於「事前vs.事後」。日本把社區治理設計在買房的第1天，透明、可預期；台灣則往往是等到公安、消防或結構問題浮現，才急就章補救。當我們回顧公寓大廈管理條例30週年時，或許更應該思考：如何讓制度從「補破網」走向「未雨綢繆」。

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