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2025房價鬆動「打龍成蛇」? 房市達人教戰買房對策

上報/何醒邦 2025.01.29 14:00

2024年房市驚濤駭浪,猶如洗一場三溫暖,上半年新青安政策將房價推上高點,沒想到下半年央行揮出史上最重打炒房拳,信用管制限貸令讓買氣降到冰點;市場缺乏信心之下,對於2025年,多數專家預期,2025年房市走空,房價開始鬆動,超漲區更是「打龍成蛇」,將回歸原本的價格,有自住需求的民眾,可多籌備一些自備款,大膽進場議價。

 

 

戴德梁行總經理顏炳立:房價修正不下跌 自住民眾可低接

 

2025年房市雖不好,但房價只會修正,不會下跌。下跌是合理價往下掉,修正則是不合理價往下掉。例如,如果兩三年前買1000萬的房子,現在漲到1300萬元,那麼降到1200萬出售,就是修正,但要跌破成本,以低於1000萬元買到,則是下跌。

 

由於低接買盤存在,若想期待房市泡沫崩盤,是「一點機會也沒有」,希望房價下跌兩成撿便宜,也是「一點機會也沒有」。

 

顏炳立認為,房價只會修正、不會下跌,想等房市崩盤是一點機會也沒有。(資料照片)

 

2025年房市買氣將只剩「地段、環境、可及性」等好產品。由於2024年市場買氣主要來自銀行資金及政策利息補貼,是炒作,目的在賺錢,而這不是真買氣,但央行去年9月的限貸令,斷了投資投機買盤,購屋人借不到錢就不會買了,2025成交量會大幅萎縮。

 

去年房市群魔亂舞,把明明是像「蛇」的蛋白區,炒得像「龍」一樣的蛋黃區價格,到了今年「打龍成蛇」,將回歸原本該有的價格。而2025年自用當道,自住民眾可積極看屋,若價格稍有回檔,口袋的錢也夠支付3成自備款,遇到喜歡的就可買,但要以實價登錄當參考,價格不宜追高。

 

新聞圖片 去年房市群魔亂舞,蛋白區炒成蛋黃區,今年「打龍成蛇」,將回歸該有的價格。(永慶房屋提供)

 

 

吉家網不動產董事長李同榮:「三高二多」區域抗跌

 

2025房市將正式進入修正期,並呈現「量縮價小跌」格局,下半年交易量增但價格進入主跌階段,全年交易量可能縮減10%~15%,價格平均下修10%,將修正至2026上半年。

 

若想買房,台北市因此波漲幅不高相對抗跌、桃園市因交通建設發展與人口淨流入居六都之冠,表現會最優,中南部短線調整,台南此波漲幅達114%,將率先領跌,中南部長線仍為可為。而「三高二多」區域則較抗跌,三高包括高科技園區核心、高鐵軌道經濟發展、高成熟商圈發展重劃區,二多包括家戶數增加、人口數淨流入增加區域。

 

李同榮表示,北市房價漲幅不高相對抗跌、桃園因交通建設發展與人口淨流入居六都之冠,表現最優。(取自李同榮臉書)

 

整體而言,未來一年半住宅平均跌幅10%,預售屋視個案與品牌跌幅約15%,中南部跌幅較多,北部抗跌,廠辦與商辦持平與經濟成長同步。未來新的房市循環,則透過高科技產業南移、南北建設均衡發展,高鐵軌道經濟縮短南北距離與價差,修正後的房市焦點就是「聞積起舞、見軌則發」。

 

 

地產作家SWAY:留意台積電與政治建設等利多變數

 

去年第4季央行大力打炒房,拔除投資客槓桿投資法,也抽空投資客買房意願,今年房市走向,我看到幾個明顯跡象。首先是純自住市場出現,缺乏投資客,市場轉為自住,建商新推出的房屋終於較適合自住,而不是過去的投資用,且新推出的預售案更有能力直接降價,只要價格夠低,預期是至少低於1成,能夠吸引自住客購買,市場才有機會反轉成有交易的市場。

 

新聞圖片 SWAY研判房市走向將轉為自住,而不是過去的投資用。(資料照片/張哲偉攝)

 

但賣方努力做多,實際卻不然。賣方都高價買投資房,怎捨得快速斷捨離?假裝高價成交的違法案例會越來越多,直到買方相信而追高,是今年投資客會使用的招式,尤其是各地的投資熱案,所以這些投資房會出現兩極化,有人賠錢出場,有人看似高獲利售出。而不少重劃區及郊區的投資房,跌價速度也快,去年底開始快速跌回起漲點。

 

還有未來利多因政治反轉。去年鄭文燦、高虹安、柯文哲等大咖政治明星紛紛中箭落馬,過去在桃園、新竹、台北市有不少工業區開發、捷運線開發、轉運站開發等利多承諾,都會停滯或遙遙無期,至少也會停工許久或重新調整,買家購屋時要注意是否為投資客倒貨。

 

此外,台積電牌會被建商打敗。台積電到處蓋廠,引發房地產投資熱潮,但各地台積電都出現大小意外,例如挖到古蹟或未爆彈甚至工安意外,為未來增添不少變數。至於建商快速施工交屋獲利的模式,常常是房屋竣工多年後,但產業鏈員工還沒出現,導致房屋無人接手,且開始漏水有壁癌。另一種是建商與投資客蓋出許多難住的小投資房,完全無法吸引高薪工程師入住,只好低價轉租給移工,房價直接崩跌並無人願意接盤。

 

台積電到處蓋廠,引發房地產投資熱潮,但在興建過程出現大小意外,為未來增添不少變數。(資料照片/王侑聖攝)

 

 

馨傳不動產智庫執行長何世昌:購買預售屋應有10年抗戰思維

 

以往房市熱絡時期,投資客購買預售屋紅單後轉讓,或者簽約後再轉約,這類投機炒作的行為令人詬病,於是內政部修改《平均地權條例》,全面禁止預售屋轉售,並於2023年7月1日起實施;由於預售屋禁止轉售,及建築工程期延長和房地合一稅閉鎖期的緣故,現買預售屋市正式進入「10年抗戰時代」,房屋持有期普遍達10年以上。

 

由於目前國內建築勞工力依然短缺,預售屋的建築工程期普遍偏長,購買純預售的民眾大多要等5年才能交屋,而交屋後因持有時間重新起算,若要避開房地合一稅5年內課徵35%至45%的重稅,則必須等到第6年再出售。

 

何世昌表示,現買預售屋市正式進入「10年抗戰時代」。(取自何世昌臉書)

 

當預售屋市場10年抗戰時代來臨,無論自住或置產族群,是購買預售屋應有新的思維。首先,在購買預售屋時,必須把「長期持有」作為優先選項,考量的不是今後1年、3年、5年的房價,而是10年後的房價,因此短期的房價動盪基本上可以忽略。

 

若考量出售,預售屋買方應思考的是房屋所在區域未來10年的發展潛力,若位於舊市區,需評估市區發展動能是否會衰退、商圈是否會移轉與沒落等,但若買在新重劃區,看的就不是當下有無機能,而是10年後有無機會欣欣向榮。(責任編輯:殷偵維)

 

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