蔡耀德碩士/專欄作家
北科大經營管理系理事長，宏國德霖不動產經營系會長，美國(APMP)大型專案管理專家，第二十屆國家玉山獎傑出領導人，亞洲華人之光，金傳獎，金炬獎，多項獎項貢獻獎人
ESG是什麼? ESG 分別是環境保護（E，Environmental）、社會責任（S，Social）以及公司治理（G，governance）的縮寫，是一種新型態評估企業的數據與指標，ESG代表的是企業社會責任，許多企業或投資人會將ESG評分，視為評估一間企業是否永續經營重要的指標及投資決策。
- 環境保護（Environmental）代表企業需重視環境永續議題，涵蓋溫室氣體排放、減少碳排放、氣候變遷、環境永續、碳排放量、汙染處理等。
- 社會責任（Social）涵蓋包括企業如何管理與員工、供應商、客戶和、工作環境、資訊安全、 供應商、社區計畫等。
- 公司治理（Governance）涵蓋公司管理高層、主管薪酬、審計、內部控管、股東權利、企業道德 、資訊透明、董事多元、企業合規等議題。
在2025年房地產將會有新的改革，因為ESG將會增加出來碳費，所以未來新的房子會再增加碳費。
什麼是碳費 ? 碳費是指對企業或個人因排放二氧化碳或其他溫室氣體而徵收的一種費用。碳費的目的在於鼓勵減少碳排放，並將碳排放的環境成本內部化，使得排放者承擔一部分環境保護的責任，也就是環境保護（Environmental）。
臺灣立法院通過了《氣候變遷因應法》（原《溫室氣體減量及管理法》），其中規定將逐步引入碳定價機制，包括碳費和碳交易系統。碳費預計於 2025 年開始收費，主要針對高碳排放的企業，例如：鋼鐵、水泥等，透過徵收碳費來促使企業降低碳排放。企業需持有足夠的排放配額來覆蓋其實際排放量，若排放量超過配額，則需購買額外的碳權。台灣致力於在 2030 年實現溫室氣體減排 20%、2035 年減排 50% 的目標，碳費將成為達成這些目標的重要工具。
到底會不影響房價呢 ? 建材成本、房屋建造成本上升，講到對房地產的直接影響，最直觀的肯定就是房價的上升，目前仿間許多消息在謠傳房屋成本在企業被課徵碳費後可能轉嫁給消費者，不少消息表示將會再漲價 5 – 15 %，讀者們試著再想想現在的高房價再漲價 5 – 15% ，總價高的現況再漲個 5 %就接近百萬，對一般小家庭來說都是沉重的負擔。
其實環境部提供的一些數據，就房價的結構來看，土地成本大約占 30 – 40 %、利潤及營銷成本約占 30 – 35%，營造成本約佔 15 – 35% (以上數字為概略估算並非實際支出)，營造成本裡最重要支出就是建造原料，鋼鐵、金屬等建築組件約佔了 21 %，水泥製品約佔了 10 %，整體對建造房屋的總成本來說並不多，且碳費課徵對鋼鐵、金屬等建築組件約增加 2.8 %的成本，對水泥製品約增加 3.2 %的成本，故我們可以推估碳稅實際影響總成本的比例為 21 % * 2.8 % + 10 % * 3.2 % = 0.9 %。
現階段的房地產狀況，只期望碳費讓房地產漲 1 %是不實際的，這些只是現階段我們所能夠推估的情況下，雖然碳稅的推行本次並未包含到營建業、不動產業，只針對的企業多為上游生產商，如鋼鐵、水泥、石化、半導體等製造業，但碳費的成本可能會傳導至其他供應鏈環節，間接影響物價。依照環境部過去委外報告建議每噸 300 元的碳費估算，排碳大戶每年恐增加百萬元到十億元不等的碳費支出。所以後續的售價依舊會充分反映成本。
房地產投資又該如何應對 ? 我們可以把「碳費」當作未來可能的一項潛在的市場因素，知道房價在都會區有些許上漲空間，但這並不應該當成是你投資房地產的最大原因，過往投資房地產最重要的是甚麼，「Location ! (地點)Location !(地點) Location !(地點)」地點這種最耳熟能詳的條件，事實也正是如此，我們更應該注重在該投資案件的地區、交通的便利性 (鄰近高鐵、捷運、主要道路)、生活機能 (周邊有學校、公園、超市、活動中心、商業設施)、屋齡 (是不是要翻修)、樓層 (高低樓)、房型 (是否符合現代家庭)、總價 (目標客戶多寡)、新興發展區域等內容，著重於房子本身的條件與價值，找到理想標的。如此一來當「碳費」議題的浪潮襲來時，手上的房子也會跟著水漲船高，當然未來的房子還是買得起，因為政府不會讓投機客繼續擾亂房市。
〈2025 新成屋與 ESG 碳權影響 消費者一定要認識 !〉這篇文章最早發佈於《縱橫新聞》。