人手一機、科技網路高速發展的「社群年代」，藏在螢幕另一端的創業家，正悄悄的改變產業型態，甚至牽動微型商辦的崛起⋯⋯。
文／翁嘉妤
「市場環境在變化，年輕人自己創業當老闆的意願提高，電商、網紅、直播主產業逐漸興起，甚至斜槓青年也希望能有屬於自己的小天地，這股新風氣帶動了微型商辦的需求。」代銷業者分享，微型商辦的興起，和產業變化有直接關係。
微型商辦怎來？三大現象改變一切
過去對於辦公室的印象，大多都是上百坪的使用空間，然而現今因產業型態轉變，加上台商回流、科技產業鏈聚集、廠辦分離盛行和住宅貸款限縮等因素之下，建商紛紛加入商辦戰場，市場上更出現三種現象，進而發展出十至五十坪的微型商辦。
現象一
微型商辦崛起，與產業型態轉變有關。
國內產業型態從過去的百人傳統企業，至近幾年逐漸發展為小型的新興產業，公司規模越縮越小。經濟部統計，中小型企業有78％為十人以下團隊，因此不少企業以「工作室」型態崛起，像是室內設計、直播平台、美容業、個人健身房等。
而這些新興產業都有一個共通點——空間需求不大，便無須準備龐大資金購置辦公室，吸引微型創業青年或是斜槓族群目光，甚至部分大企業在其他縣市有設立據點的需求時，也會以微型商辦作為優先選擇，因此帶動市場上的需求量。
現象二
台商資金回流挹注，台中成微型商辦聚落重鎮。
微型商辦在不少縣市百花齊放，目前包含雙北、桃園、新竹、台中以及高雄皆是微型商辦的新推案戰場，其中又以台中的推案量最亮眼。進一步分析其背後原因，台中作為台商產業發展的重要據點，更成為資金停泊的首選之地，隨著《境外資金匯回管理運用及課稅條例》屆滿五年，共吸引近3500億元資金挹注台中，其中七期重劃區不僅是大型商辦聚落，更是微型商辦的發展重鎮。
現象三
年輕人注重工作和生活平衡，微型商辦靠攏商圈、交通。
「現在年輕人普遍注重工作和生活平衡，同時『食、衣、住、行、育、樂』也是他們選擇工作的考慮因素之一。」與不少客戶打交道的代銷業者觀察到現今的求職趨勢，間接決定了微型商辦的所在位置，像是捷運沿線和商場附近就成了首選之地。
「非典型工作」翻轉商辦型態
過去經常聽到SOHO族，或是一人工作室，當時這族群的數量還不算多，不過隨著科技網路興起、多元商業型態的發展，加上年輕世代觀念改變，使這類族群的比重越來越高。然而SOHO族在現今世代已被稱作「非典型工作者」，意指不用進入一般傳統觀念的公司或商號，無需依賴雇主，可以只靠自己獲得報酬，進而發展成一支小團隊。
「近幾年市場環境變化之下，新創產業興起，非典型工作者包含電商、網紅、直播主等，他們自己創業的意願比較高，而這些族群在市場上歸類為中小型企業，每年新增的家數大幅增加。」全向科技房產中心總監陳傑鳴認為，中小型企業遍地開花，成為帶動微型商辦興起的主因之一。
攤開經濟部商業發展署資料，自2020年到2023年，每年「新設立商業登記家數」都超過6萬家，2023年甚至高達72,604家，其中有99％屬於中小企業，78％為十人以下團隊，且前三大熱門創業領域分別是「企業解決方案」、「AI、大數據與分析」及「線上零售與電子商務」。
小坪數、低總價微型商辦崛起
然而，這群人創業，無需太大的辦公空間外，創業初期，大多也都會面臨資金不夠充沛的情況，觀察經濟部最新公布的中小企業白皮書資料便可發現，2022年資本額500萬元以下的中小企業約有1,452,278家，比重達約88.9％，其中未達十萬元者比重更有40.9％，因此在人數少、資金也未到位之下，低總價、小坪數的辦公室便成了「非典型工作者」的起跑點。
同時，建商嗅到商機，跟隨趨勢之下所推出的新商辦，樓地板面積越縮越小，內政部國土署統計，今年一至六月全台辦公服務類，建物建照核發件數共計762件，與去年（2023年）同期相比年增11.4％，不過核照總樓板面積卻反而年減30.5％，種種數據皆顯示因大環境改變，青年創業成主流，而辦公室需求大增，空間型態也發生變化。
創業者也講求「門面」
近期主攻微型商辦市場的興富發建設，銷售協理賴浚龍表示，商用不動產與住宅價差約5至10％，若規劃小坪數20至40坪等微型商辦產品，對於置產客或是自用客而言，負擔相對輕鬆，且適用公司登記、商業登記等，不僅可以置產收租，若是自用相對於租賃共享辦公室，更有尊榮感，也有漂亮的門面可以接待客戶。
事實上，小坪數的辦公空間並非近年才出現，過去有「共享辦公室」提供給創業者使用，而微型商辦與共享辦公室最大的不同，在於整體規劃更具彈性，既可以滿足不同產業的裝潢需求，室內動線也能按照業主喜好或需求重新規劃，且看起來更接近一間「公司」，除凝聚團隊向心力，更能滿足創業者的「門面」。
微型商辦吹向各縣市
微型商辦是近年才興起的辦公室型態，目前除了雙北地區，桃園、新竹、台中和高雄都有微型商辦的身影，其中台中的新推案量尤其亮眼，「過去台中建商大多偏好興建住宅，因此商辦成稀缺性產品，不過隨著這幾年台灣招商引資，台商回流的資金大多挹注在台中，加上國內新創事業變多，商辦需求量大幅攀升，不少新推案聚集在七期重劃區，就連微型商辦都加入搶攻市場。」陳傑鳴分析大小商辦聚落的背後原因。
其實台中身為台商發展產業的重要據點，不僅是資金停泊的首選之地，更是熱捧商辦的重要因素之一。隨著《境外資金匯回管理運用及課稅條例》屆滿五年，共吸引近3500億元資金挹注台中，進而使商辦的需求大幅增加。
除此之外，台中市也擁有強勁的創業動能，從經濟部的數據來看，2023年六都新設立商業登記家數中，台中新增數量排名全國第二，近三年登記家數成長幅度更高達81％，為六都之冠。進一步分析，台中登記公司資本額的數據顯示，登記資本額100萬元以下的公中小型司，持續維持超過2000家，因此推動微型商辦發展。
台中成微型商辦重鎮
至於發展地點又以台中七期為微型商辦聚落重鎮，除了商業核心皆位於此之外，攤開台中市民政局提供的人口結構資料，便可一目瞭然其中原因，以104人力銀行的統計數據，創業者的年齡區間約介於28至45歲，而橫跨台中南屯與西屯的七期重劃區，該年齡區間為全市的第一和第三名，種種因素皆是吸引建商進駐蓋商辦的動力。
像是興富發建設就看到新世代、網紅對小型辦公室的需求，於台中推出首個微型商辦案『市政萬象廣場』，最小坪數25坪，進場短短兩個月便迅速完銷。
除此之外，微型商辦風潮從台中吹向全台其他縣市，包括新北泰山『新潤The Rich-大道鎏域商業區』、新北林口『長虹雲創科技商務大樓』、新竹寶山『宏道新竹帝寶中央廣場』、高雄鼓山『京城IFC』等，其中『宏』案最小坪數十五坪起，市場罕見，可見「微辦」市場，發展潛能無限。
微型商辦仰賴商圈、交通興建
「很多大企業也會找微型商辦作為外縣市的據點，所以門面、交通機能，甚至到附近的環境舒適度，都是建商選址的重要關鍵。」代銷業者分享過往與客戶打交道的經驗談，目前微型商辦大多選擇靠攏既有的商圈機能、交通建設，原因在於現在年輕人更注重公司周遭是否能滿足食、衣、住、行、育、樂等條件。
甲山林集團總經理張境在分析，微型商辦挑選重點在於交通便捷性及產品規劃，除了交通位置近捷運、近高速公路為首選之外，系統上採用高科技門禁管控，還有小型會議室可供租用，而部分微型商辦的公設，更是媲美住宅大樓，有輕食吧、交誼廳、健身房，一樓店面也有銀行進駐，外部則有綠蔭庭院、空中花園等，對公司來說，不僅招募員工更加有利，且具高舒適性，更吸引創業族群喜愛。
小宅風吹進商辦市場
以台中七期為例，因為大型商辦已佔有一席之地，微型商辦受到外溢效應影響，便會往外延伸，不過仍是沿著捷運綠線發展，像是興富發搶先在即將動工的捷運藍線周邊卡位，推出微型捷運商辦，距離捷運藍線朝馬站僅需五分鐘；豐邑建設在北屯機捷特區，推出『浩瀚創立方』，以及在LaLaport商場正對面，推出『浩瀚湖濱城』，類似選址位置皆是為了滿足年輕世代選擇辦公環境的條件。
隨著國人產業型態轉變，小宅風也吹進商辦，加上政府針對房市的政策大多「打住不打商」，建商便見風轉舵推出微型商辦，不僅坪數符合市場需求，低總價也更適合創業青年入手。雖然目前仍得倚靠現成商圈興建，不過或許在未來會朝向大型商辦的模式，結合住宅，發展成複合式的「微辦住宅、百貨」等，進而帶動周邊機能發展，商圈房市自成一格。
延伸閱讀：
從伺服器到商廠辦──台灣如何成為國際AI巨頭 終極選項？
一張大表看完全台AI產業分布
「非典型工作者」翻轉一切 三大現象掀微型商辦變革
商辦都更潮來了 舊商辦華麗轉身 決定商圈未來命運
《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan
【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 「非典型工作者」翻轉一切 三大現象掀微型商辦變革 】