文／王奕淳
近日，戴德梁行召開今（2025）年首場不動產新聞發佈會，董事總經理顏炳立會中不免俗地，選用一首台語歌為今年房市做出預測，如同「最後的火車站」一般，「惦車內孤單心頭亂紛紛」用來形容自住買客愈買愈遠；「窗外的車螺聲替阮哭歸暝，目屎也已經為伊流甲盡」表達投資客對於資金斷鏈的滿滿無奈。不過因為自住需求支撐基本買盤，房價要跌到2成，恐怕仍是「一點機會都沒有」。
根據戴德梁行統計，去年第4季台灣商用不動產市場交易總額為新台幣237.7億元，自用型買盤續熱，加上投資型買家積極回歸，帶動多筆大型交易，包含全球人壽以25.9億元購入桃園大園的物流中心、中華郵政以總金額21.7億元取得新竹富宇富春居的部分樓層，以及富邦一號不動產投資信託基金（REITs）以17.4億元購入新竹竹北的廠辦大樓部分樓層。
上述交易標的皆附帶長期租約，並由知名企業承租，租金收益穩定，這正是吸引投資型買盤的關鍵。
商用不動產市場全年累計交易金額近1,480億元，其中以企業自用型達75％的交易占比為市場主力。特別是半導體產業受益於AI應用浪潮，因擴廠需求強勁而加速購置現有科技廠房，推動全年廠房交易金額達742億元，占總交易額超過一半，創下歷史新高。
展望2025年，受惠台商匯回境外資金陸續解禁，加上保險業投資報酬率限制有望調降，將為商用不動產市場注入新的資金活水。而AI應用浪潮將持續推動半導體產業擴張，產業需求帶動自用型買方將持續鎖定高品質之現貨廠房；投資型買方資金充足，將聚焦於已有穩定租金收益之標的，例如倉儲物流等，伺機出手。
戴德梁行認為，台灣商用不動產市場受到產業需求與市場資金豐沛的雙引擎推動，2025年有望延續熱度，成為投資者與產業用戶不可忽視的重要領域。
企業升級需求壓低空置率
2024年，台北市A級辦公大樓市場在企業升級需求及金融保險業自用需求推動下，全年胃納量達36,700坪，創下5年來新高。而本季元大金融廣場完工新增約13,000坪供給，由元大集團全數自用，彰顯金融業對高品質辦公空間的需求。同時，西區與南京松江區新建大樓吸引原商圈企業升級遷入，分別使空置率下降2.9及3.8個百分點，有效去化市場存量，將全市平均空置率壓低至8.4％。
隨著企業對ESG標準的需求提升，舊市區中古辦公大樓逐漸失去競爭力，而新建大樓則因兼具地理位置優勢與現代化設施，成為租戶升級的首選。
展望2025年，隨著更多舊市區新大樓落成，市場將進一步滿足企業升級需求，同時帶動租賃市場成長。戴德梁行預期，ESG標準與高效空間解決方案將成為未來競爭焦點，持續推動台北市A級辦公大樓市場向高品質、多元化方向發展。
AI推升產業用地需求 限貸令成住商土地交易罩門
根據戴德梁行統計，2024全年土地交易量為新台幣2632億元，相較2023年僅1129億的谷底交量足足超越了1.3倍，不僅是2022年央行升息以來之年度新高，亦為史上第四高，僅次於央行升息前於2019-2021年創下年均量突破3000億的黃金3年，也輕易越過了2,294億的5年均線。
戴德梁行表示，2024年住商類土地交易突破性成長主要發生在第三季，包括台灣人壽及達麗／海悅／彥文合資、新美齊、興富發、亞昕、遠雄等5家建商的鉅額土地交易一舉將單季交易量衝破千億大關，結算至年底也順利站上2024年度十大土地交易之六席。其中2宗屬於產業用地，分別由壽險背景的台灣人壽及台新人壽取得，另外8宗屬於住商類土地，皆由建商取得。
戴德梁行分析，隨著建商搭上新青安政策的便車順勢激起購屋熱潮，及國內經濟景氣帶動市場資金投入房市的效應，儘管土地的限貸令壓抑了建商的購地能力與動力，但地價表現卻毫無下跌跡象，如去年寶輝建設以每坪388萬元取得台中七期「歐風商旅」現址的新六土地；永碩投資以每坪315萬元取得南和興產位於高雄中央公園對側的商五土地，皆創下台中及高雄的歷史新高。
又根據2025年度公告土地現值，六都呈現齊漲局面，平均漲幅最低是台中市的3.69％，最高則是桃園市的6.34％，全台多數行政區亦呈現上漲的格局。
展望2025年，戴德梁行預測工業土地在台灣AI科技產業傲視全球的優勢帶動下，全年需求仍將穩定成長，住商類土地則仍處在限貸令的陰影下，預估上半年政策並無鬆綁跡象，連帶預售推案將急凍，建商將暫停土地進貨，對於地方政府之容積移轉政策即將轉為繳納容積代金的地區，預期將產生先搶建照、暫停開工，必要時展延建照的保守策略。
以歷年土地平均交易量約新台幣2,000億元的10年均線而言，戴德梁行估計，2025全年的土地交易量將萎縮為新台幣1,800億元，建物買賣移轉棟數亦將受銀行融資政策影響而大幅縮減，預估將由2024年的34.5萬棟縮減至28萬棟左右。
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