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賴正鎰指現在解約,買不到三、四年前的房價,故解約個案,不影響房市

理財周刊/ 2024.12.26 00:45

【理財周刊記者顏瓊真報導】限貸令與土建融緊縮發威,房市急速冷凍!鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰25日指出,央行第七波打房信用金融管制後,外界擔心近期準備交屋者的貸款額度不足,恐引發解約潮,但他認為「解約個案應不會太多,因為這兩三年房價已漲上來,若是解約或賣掉真的不划算,也買不回三、四年前的房價」;展望2025年房市,賴正鎰認為,將有六大趨勢,但粗估2025年推案量縮3成,僅剩1.8兆元。

賴正鎰表示,他今(2024)年初原本預估全國房市總推案量有機會挑戰2.5兆元,但受央行先後在七月與九月連續兩季的限貸令等金融緊縮政策,房市Q4就像送進冷凍庫「急速冷凍」,導致部分原本Q4要推的預售案也推遲到明年。

他也坦言「市場調整腳步總是好事,不然一直漲價,連我也無法接受」,到今年底統計,全年推案總銷約2.4兆元,僅微幅年減2.1%,戶數約10.2萬戶,他推估明年全國推案量約減3成,總銷剩1.8兆元,7.1萬戶,將是「量縮價穩」格局。

賴正鎰表示,台灣這兩年房價漲幅過高,讓他跌破眼鏡,但高房價其實主要是來自土地價格過高,但土地又是主要的開發成本,只有土地價格回歸正常,房價才可能下修。

他舉例房價漲幅高的大概是在桃園以南,一直延伸到高雄外圍的區域,少部分地區漲幅竟高達300%,他預估這些地區未來房價要維持恐會比較艱辛,尤其是今年第四季買氣急凍下,明年房價將會受到挑戰。而雙北地區這兩年只漲了3、4成,算是比較溫和,在供應縮減情況下,雙北房市明年仍能維持穩定。

他說,政府打炒房政策「確實有打到痛點」,達到央行預期「房市降溫,金融有序、回歸房市機制」目標,尤其是央行在12月19日央行理監事會議後確定沒有第八波信用管制且利率連三涷,但全球通膨因素還在,國內又因為接連幾波電價調整拉高營建成本,明年碳權正式上路,綠色通膨的預期心理,也會影響原物料價格。

今年前三季全台預售屋市場火熱,帶動全年數字表現,根據各縣市不動產開發公會及市調統計資料顯示,2024年全台推案總戶數約10.2萬戶,較2023年10.4萬戶小幅下修,惟因應土地和原物料成本居高不下,帶動各地房價普遍上漲,總銷金額比2023年增長了11.1%,六都之中漲跌互見,台北、桃園及台中推案增加一到二成;新北、台南和高雄則相對量縮、尤其台南市量減三成最明顯。

賴正鎰表示,預售市場是房市指標,受銀行資金滿水位緊縮調整與央行第七波選擇性信用管制衝擊,今年預售市場前三季先跳一大段到Q4後蹲下來,人口最集中的新北市以及南二都台南、高雄,因為前幾年挾著科技題材爆量、房市基期較高,去年推案明顯減少;而台北、桃園與台中挾著人口紅利及建設利多,推案量繼續往上走。

他進一步分析,各預售案場10月起來客量驟減五成,建商要去化手邊現有的成屋及預售屋,明年就會先觀望,以保持現金流「田螺含水過冬」。他預估部分漲太多的蛋白區,在明年六月前後價格有可能下修,但雙北跟台中蛋黃區的房價仍可維持。

他認為,明年六都及新竹縣市軌道經濟、科學園區AI題材繼續發光,北市都更與老屋重建遍地開花蓄新高能量。雙北精華地段包括北市中山區、士林區、北士科周邊以及新北的三重、新莊;桃園市藝文特區、中壢青埔;台中捷運藍線明年將動工,未來藍、綠沿線的西屯區與中科連結的地區、七期與水湳經貿園區及十三期重劃區;高雄市美術館特區、左營高鐵區;台南安平區與高鐵站所在歸仁區都是保值區。

第七波打房後已有建商宣佈暫停購地、緩推新案,展望2025年房市,賴正鎰認為將有六大趨勢。(一)電價調漲影響及碳費實施在即,營建成本持續波動;(二)川普回歸可能掀一波新的中美貿易戰,資金回流台灣,股市房市可期;(三)限貸令下投資客退場、推案量較大的蛋白區或有解約、中古屋價格率先回檔;(四)部分開發商這兩年土地吃飽飽,應會購地暫停,土地價格將有鬆動;(五)開發商觀望市場,新案推遲,開工建照申請件數將下滑;(六)都更和危老重建案件抬頭,成為推案土地主要來源。

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