因為預算問題，不得不買中古屋，甚至是老屋者，購買前，自己多花一點心思，就能減少一些購屋糾紛，專家告訴你老屋買賣流程與注意事項，讓你防患於未然。
很多人購屋「喜新厭舊」，因為新房子住起來就是舒服，但預售屋及新成屋的價格高，對購屋預算不太餘裕的人，只好買中古屋，透過重新裝潢來達到住新房的目的。
買中古屋要多點心思
市面上，房子有「預售屋」、「成屋」及「中古屋」，各有優缺點，而每年成交移轉棟數有三十多萬棟，有不少是中古屋，因為其價格比較低，可實際看屋，在預售屋動輒35%的高公設比來說，中古屋的公設就低很多(表一)。問題是，屋況老舊，相關修繕費用也會比較多。
一般來說，五年以內的都以「新成屋」視之，超過的就算中古屋了，而中古屋的屋齡不一，要買哪一屋齡的中古屋呢？
不動產稅務規劃專家，同時也是嘉義市地政士公會理事蔡岳臻地政士指出，以十年內的中古屋，屋況佳，易轉手，貸款成數可以高些，而二十年的中古屋，需多留意屋況，以及管線汰舊問題，至於三十年的中古屋，房價較低，容易入手，但管線老舊問題，需進行汰舊(表二)。
對於「老屋」，並沒有一個明確的定義，對一般人來說，屋齡超過二十五年，基本上就屬於老屋的範疇。而部分三十年以上，甚至五十至六十年的老屋，由於結構鬆散、建材損蝕，存在安全上的疑慮，就會被稱為「危老建築」。
由於老屋公設比最低可能不到10%，相對動輒30%以上的新成屋來說，空間利用率較高，更能將每坪價值發揮到極致。此外，部分老屋可能有參與都市更新或危老重建的機會，屆時屋主將可分回特定比例的新建物所有權，價值可能水漲船高。
四十年老屋 陽台補登很重要
不過，對於一些四十年以上的老屋注意！漏登陽台機率高。蔡岳臻說，房屋的權狀面積除了室內實際坪數，還要加上附屬建物及公共空間的共用部分。但直到1982年，陽台才可辦理測繪登記，因此若是在1982年前取得建物使照或完成坪數登計的房屋，也就是屋齡約四十年以上房屋，就可能漏登陽台面積(圖一)。
蔡岳臻說，民眾若是買到屋齡超過四十年以上的老屋，就要注意陽台補登，因為在寸土寸金的都會區，一坪動輒七、八十萬元，甚至上百萬元來說，補登個一兩坪，那就是百來萬的事了。
他說，陽台補登申請大約一個月，第一，先確認房屋有未登記陽台面積；第二，持房屋所有權人身分證、印章與建物權狀，向各縣市政府工務局或建管處，申請建物竣工圖說及使用執照存根；第三，再到地政事務所送件申請建物測量及補登面積；第四，地政事務所現場勘測；第五，審查通過且繳納相關規費後，地政事務所核發新建物權狀，就算完成補登程序。
買老屋前的六大確認事項
不管是預售或中古屋，各人因為預算問題而各有喜好，但蔡岳臻提醒，買老屋前有六大確認事項(表三)，包括建築結構、漏水問題，水電管線，是不是輻射屋或海砂屋，消防安全問題，以及是不是違建，另外就是銀行「限貸令」之後，貸款問題了。
而買中古屋，不少人為了交易安全，會選擇透過房屋仲介，以及買賣價金「履約保證」來降低交易風險。
透過房仲買房，能多一層保障，主要是房仲業者會就交易標的製作一份「不動產現況說明書」，其內容包括五大項(表四)，成屋產權調查、買賣交易條件、標的現況說明、確認謄本資訊，以及檢視房屋重要附圖。
蔡岳臻說，中古屋因為屋齡普遍較高，在《不動產產權說明書》中，應特別注意現況確認書。確認項目包括漏水、海砂屋、輻射屋、建築裂縫、增建、是否為凶宅、否有中繼水箱、位置、基地台等情況。
此外，說明書中也需揭露房屋周邊300公尺範圍內有沒有嫌惡設施，包含地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、墳墓、加油站及葬儀社等。
由於過去有不少買賣屋糾紛，都是屋況出問題，而不少房仲業為了避免糾紛，對於購屋人在意的海砂屋、凶宅，或是漏水屋等等，都會進行調查及揭露，甚至進一步提供相關檢測證明。
但是，仍可能有些被隱瞞的，如有些屋主會告訴房仲，有家人久病厭世而自殺，但在送至醫院才過世，房仲也跟買方明確告知，買方了解後，仍想買。但沒想到，隔壁鄰居卻偷偷說，是在屋內斷氣的，嚇得買方不買了，而屋主有隱瞞嗎？房仲有未告知嗎？很多事情若能事前多注意一些，就不致出問題。
此外，有些老舊建築，污水管線及糞管都在二樓層，有些房仲並不會特別去講這種事，致有人買了房，住進去，糞管卻爆管了，此時，再要反悔說「不買了」都為時已晚。
另也有些天花板做得美美的，卻要小心上面的管線，因為社會事件都曾報導過，住在七樓的住戶，突然天花板噴糞水，因樓上的糞管竟在他家天花板上，根據了解，原先樓上樓下是一家人，樓上糞管藏在樓下的天花板「沒事」，但後來賣掉樓下的房子，這時，不出問題就沒有，一出問題就「代誌大條了」。
另外，老舊房子也有漏水問題，或是買在中繼水箱，每晚被吵到不行。
蔡岳臻說，買房子要多一點心思就是在這，因為多了心思，就會去注意各種細節，就能揪出藏在細微處的「魔鬼」。
購屋糾紛是買房者最不想碰到的，但往往很多瑕疵會存在，若沒有在完成交屋前找出來，等過完戶，住進去，發現各種瑕疵，就可能要打官司了。
蔡岳臻表示，依據《民法》第354條第1項，「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。 但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」(圖二)
產權調查很重要
就不動產說明書的「產權調查」，主要目的是為確認不動產的產權現況，透過地政機關查詢，或請不動產經紀人、律師或專業機構協助調查，確認不動產之產權狀態、是否合法或有所限制，以保障購買人之權利。
而依據《不動產經紀業管理條例》第23條第1項、第24-2條，不動產產權調查常見方式是調閱土地及建物謄本，查閱產權登記，有沒有對外借款的他項權利登記(如銀行貸款，或是私人貸款的「二胎」)，以及調地籍圖、建物測量成果圖，以防不動產有占用鄰地，坪數不符等問題(表五)。
此外，產權調查也可以了解一些特殊型態的產權，例如大樓的車位產權登記，不算單獨的不動產所有權買賣，沒有獨立的權狀，也不能與主建物分開買賣，必須隨主建物辦理產權移轉。
依據法律規定，停車位必須登記為公共設施，產權由全體住戶共同持有，在辦理產權登記時，只可登記為「大公」。如果車位由部分住戶共同持分，則登記為「小公」，這類車位住戶就不須分攤持分。
另如頂樓加蓋的產權登記，如果想要讓頂樓加蓋的產權登記合法，需向主管單位申請建照及使用執照，增建頂樓時注意不超過頂樓面積的八分之一，如加蓋物超過八分之一，根據加蓋內容有以下差異：一、特殊目的之微幅增建：以綠化或防水為目的，或是透明遮雨棚等微幅增建，多半採取拍照列管，較不會被當成違建拆除。二、增建成套房租給房客使用：如果有危害公共安全的情況，通常會遭優先拆除，其餘情形若遭檢舉，也可能被要求限期拆除。
一般來說、公寓、社區大樓的頂樓空間都是屬於全體住戶共有，想要做頂樓加蓋，必須取得全體住戶的同意，此時就會針對頂樓加蓋的使用及管理方式簽訂契約，稱為「分管契約」，雖然口頭同意也能夠進行，一般為了避免糾紛，大都會以白紙黑字清楚約定為主。
履歷表與白皮書的重要
蔡岳臻表示，不動產說明書可協助不動產的產權調查，就像是房屋的「履歷表」，常見的三大用途：一、釐清狀況避免糾紛：不動產說明書須詳實記載房屋的產權及登記資訊，以及使用現況、周邊環境及交易條件等相關資訊，可幫助參與交易的買方、賣方與房仲三方的相關權利義務之釐清與確認，減少後續糾紛。
二、可視為房屋的白皮書：有鑒於不動產交易的金額往往非常龐大，因此不動產說明書交易過程中是重要的參考文件，詳實紀錄房子的底細跟資料。
三、提供買方完整房屋資訊：不動產說明書包含了交易標的內容、房屋現況等詳細資訊，可幫助買方作為購屋時決策的關鍵根據。
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