【專欄】年輕人可負擔的住宅 社會住宅 vs 住者有其屋

文/林健正 (國立陽明交通大學榮退教授)

新加坡與香港都曾經是英國的殖民地，但在住宅政策上卻選擇了不同的路徑，並因此導致截然不同的結果。新加坡前總理李顯龍在一次媒體的訪問中，提到新加坡、香港與台灣的住宅政策。

李顯龍指出：「如果你在中國，在香港或者臺灣，你問年輕人你什麼時候打算買屋子。他可能你以為你是逗笑他或者是戲弄他，因為他們沒有辦法想得到可以買到屋子，除非是大富豪，新加坡大家買了屋子才結婚吧。」

新加坡的住宅自有率約為90%，這主要得益於政府推行的「居者有其屋」政策。透過建屋發展局（HDB）興建公共組屋，80%的公民有權利可以申請購買這些政府提供的組屋，迄今為止，新加坡政府累積興建超過90萬戶的組屋。

新加坡的組屋政策將房貸視為一種定期儲蓄，最終轉換為資產。在房價上漲時，變成個人資產的增加。這些資產可做為「以房養老」的用途，滿足退休生活的需求。

新加坡政府允許屋主在持有5年後出售房屋，並且從中獲利，這種具有靈活性的政策，被視為對新加坡公民的社會福利，不僅滿足了基本居住需求，也促進社會穩定與家庭財富的累積。

相形之下，香港的住宅自有率在2023年僅為50.4%，儘管香港政府興建大量的公共住宅，卻主要用於出租，導致購屋市場被建商壟斷，進一步推高房價，使香港成為全球房價最難負擔的城市。

香港高昂的房價與土地供應的限制，使得公共住宅的需求居高不下，輪候時間動輒長達數年，迫使許多居民只能住在狹小的劏房或板間房內，生活環境極為惡劣，這反映了香港住宅政策的結構性的困境。

香港的政策探索

香港的房價飆高到年輕人買不起，而形成惡性循環，亦即房價太高買不起，需要更多的公共住宅，公共住宅供應不足，房價愈漲愈高，...。而且房價上漲，房租跟著漲，而加劇了貧富的差距。

面對日益惡化的住房危機，香港於2017年提出學習新加坡模式，嘗試通過多項改革措施。香港政府啟動「土地共享先導計劃」，釋放出私人的土地，並打算填海造地，以增加土地的供應。同時，擴大了出租公屋和資助出售房屋的比例，試圖改善首次置業的可負擔性。

此外，香港政府試圖將住房從「投資品」重新定位為「居住需求」，以減少投機行為，並強化政府在公共住房供應中的角色。然而，土地供應受限、開發進程冗長及市場過度依賴私人發展商等的市場結構，使得這些政策改革成效有限，未能有效地解決問題。

台灣的機會

相較於香港，台灣在推行「居者有其屋」政策上擁有更多的優勢。2023年，台灣的住宅自有率達84.5%，接近新加坡的水平。台灣的土地資源相對充裕，且都市計劃的主導權由政府掌握，使台灣具備推動平價合宜住宅的必要條件。

透過新訂或擴大都市計劃、新市鎮的開發等機制，辦理土地重劃或區段徵收，政府可以無償取得土地，用於興建平價的合宜住宅，滿足新婚年輕人首次購屋的需求，並減少建商壟斷市場帶來的高房價壓力。這不僅有助於解決住房問題，還能促進住宅市場的穩定。

根據內政部的統計，2023年台灣的結婚對數為125,192對，離婚對數為53,085對，淨增72,107對。然而，新生兒數量僅為135,571人，創下新低，顯示少子化問題日益嚴重，但也相對減少住宅供給的壓力。

若政府能掌握年輕人購屋需求，興建適當比例的年輕人可負擔的住宅(以下通稱合宜住宅)，便能有效地滿足年輕首購族的需求，同時降低對商品住宅市場的依賴，政府擁有定義房價的能力，即可避免建商肆意聯合壟斷房價。

住宅政策的局限性

美國的大富豪巴菲特曾表示：「人們常感受到買房的壓力，畢竟這是美國夢的一部分。然而，我們美國社會的目標不應該是讓家庭入住夢想中的房屋，而是讓他們能住在經濟上可負擔的住所。」

同樣地，「住者有其屋」曾經是台灣夢的重要象徵，但高房價已成為揮之不去的陰影，不斷威脅著這份夢想的實現。我們必須警醒，並採取有效措施，讓住宅市場回歸理性，否則這個困境將持續破壞我們對未來的共同期盼與願景。

1989年「無殼蝸牛運動」主張「住者有其屋」，呼籲政府能抑止炒房的風氣，使房價回到合理、民眾可負擔的範圍，宣示「人者有其窩，擁有自己的家是最基本的權利，就如一隻蝸牛一個蝸。」

在「無殼蝸牛運動」之後，政府積極建設淡海、林口等新市鎮，並興建大量國民住宅，牽制商品住宅的價格，當商品住宅價格合理且性價比高時，就造成國宅的滯銷。

若政府全面棄守「居者有其屋」，轉向推動社會住宅，不僅失去對房價的制衡作用，而且將面臨資源不足與效率低下的挑戰。為實現100萬戶的目標，直接興建、包租代管及租金補貼等各項措施均將對財政構成巨大的壓力。

興建社會住宅需要投入龐大的建設費用及後續的維護與管理成本。此外，租金補貼政策雖能短期緩解需求，但長期可能對教育、醫療等其他公共建設產生排擠效應。

相形之下，合宜住宅讓購屋者分擔建設、維護與管理等各項成本，有效減輕公共財政負擔，這樣的政策不僅能實現年輕家庭的購屋夢想，還能促進家庭財富的累積。而社會住宅應聚焦於照顧低收入戶和其他弱勢群體，發揮社會安全網的功能，避免資源過於分散。

當年輕家庭擁有自用住宅後，其生活變得更穩定，為負擔房貸而積極投入生產活動，對經濟成長帶來助益。同時，自有住宅能提高居民的歸屬感，激勵住戶參與社區事務，建立健全的管理制度，提升居住環境品質。

結語

台灣應積極借鑒新加坡經驗，落實「居者有其屋」政策，將資源集中於興建平價合宜住宅，以提升年輕世代的購屋能力，滿足其居住需求，並促進社會穩定與經濟成長。同時，政府應明確社會住宅的功能定位，將資源優先集中於最需要幫助的群體。

透過合宜住宅與社會住宅的雙軌並行政策，台灣可在有限的財政資源內實現經濟效益與社會效益的平衡，為未來鋪設可持續發展的基石。