法院日前裁准北檢扣押中石化子公司鼎越開發持有的京華城土地，為保障債權，開發案的聯貸銀行團要求中石化增加擔保與提前還本。而台北市長蔣萬安日前也說，目前不予京華城施工勘驗，如果還繼續施工，就勒令停工。
銀行團雨天收傘，加上北市府不給施工勘驗，等於共同斷了京華城開發案的金脈，加上鼎越還要投入183億元開發工程費，都使財務更為吃緊。「該案基本上不用玩了」，業界專家不樂觀地說，未來京華城開發案若從起訴打到官司無罪確定，至少耗時5年，銀行勢必要求清償全部貸款；如想解套，恐要籌措到法院認定的不法利益，即百億元擔保金。
北市府擬不予施工勘驗 威京若續建不發使照
威京集團（包括中石化、中工等上市公司）主席沈慶京現正將京華城原址改建為商辦「京華廣場」，但台北地檢署估算柯文哲市府涉嫌讓京華城取得20%容積獎勵、不法利益約達111億元，日前向台北地院聲請扣押京華城土地獲准。
其後，北市府參考內政部過去的函示令，表示將不予施工勘驗，以達到「技術性停工」的效果；如果威京集團繼續興建，就不發給使用執照。
針對京華城是否停工，北市府將參考內政部過去函示令，不予施工勘驗，以達「技術性停工」效果。（資料照片／王侑聖攝）
銀行團追增擔保、提前還本 估價師：土融較重要
另該建案由新光銀行籌組購地聯貸金額約149億元，如今隨著土地遭法院扣押，甚至北市府傾向不允其續建，銀行團因此在上周開會，對借款人鼎越開發、保證人母公司中石化提出增加擔保、提前還本等措施。
銀行團針對京華城案，決定對借款人鼎越開發、保證人中石化提增擔保、提前還本等措施。（資料照片／張哲偉攝）
高源不動產估價師陳碧源表示，一般建商買完土地，多會辦理「土融」，即購地貸款，另還會辦理「建融」，即營建費用的貸款，以「未來興建完成的房子」給銀行當擔保品，因房子還在蓋，所以類似信用貸款。一般來說，土融比較重要，因為取得土地的成本都較高，興建成本相對低。
依目前央行最新規定，土融上限不得超過5成，例如某建設公司購地總額為10億元，並向銀行申請貸款，則可貸到5億元，但實務上銀行經鑑價程序後，放貸金額會低一些。
建商申請建融若勘驗未過 營造廠也拿不到錢
而施工勘驗則與建融關係密切。陳碧源說，因建商申請建融後，銀行也會依照進度分期撥付工程款，如果沒通過主管機關的勘驗，「就不撥錢卡住了」，也會讓施作工程的營造廠拿不到錢。
雖然中石化今年4月已代子公司鼎越開發公告，以自地委建方式，與華熊營造簽訂新建工程契約，預計投入183億元的興建費，並無辦理建融，但陳碧源指出，蓋房子還是要給錢，且土地遭查扣後，除了要再向銀行借錢會很困難，原本辦理購地貸款的銀行，也會緊追著要求增加擔保品、利息，或提前加速還本金。
高源不動產估價師陳碧源表示，土地遭查扣後，要再向銀行借錢會很困難，購地貸款銀行也會緊追增擔保品、利息。（資料照片／張哲偉攝）
拿111億當擔保品解套 詹順貴質疑銀行團願出借？
專長之一為不動產買賣開發及國賠爭訟事件的本全律師事務所所長詹順貴表示，假使京華廣場停工，或在未來的3、5年無法如期完工，銀行勢必要求全部清償貸款，檢方這招就是「鎖喉斷金脈、看你撐多久」。
他認為，現在鼎越能做的，一是提出抗告，現正等法院裁示。二是北檢自動撤銷，但看來不太可能。三是從檢方起訴打到官司無罪確定，這是目前看來最有可能的方向，但至少要耗時5年。
至於要如何解套？詹順貴指出，因法院認定111億元為不法利益，所以至少有同等甚至大於此金額的一筆錢，放進法院當成擔保品，就可以解套。不過現在是否有銀行願意借？則是個大問題。
詹順貴認為，京華廣場停工，或未來法如期完工，銀行勢必會要求全部清償貸款。（資料照片／蘇郁晴攝）
鼎越回應，目前公司財務一切正常，也會依照進度撥付工程款給廠商，並全力捍衛股東權益。（責任編輯：許雅慧）