房市景氣反轉十大後遺症不容小覷(下)

─景氣反轉，慎防掉入負資產陷阱

─都更、危老→→南北差異、基地規模→市場性、自償性備受考驗

央行第七波選擇性信用管制措施緊縮房貸力道既大且限制範圍延伸至全國，主要緣由在於央行已意識到銀行信用資源過度傾斜不動產的嚴重情況，例如8月底全體銀行不動產貸款占總放款比率高達37.5%，並且銀行不動產放款比率也逼近銀行法第72-2條30%上限之規定；為防患未然，以免信用資源過度傾斜不動產，排擠生產事業實質投資，進而影響經濟成長，甚至危及金融穩定，央行遂於9月19日祭出有史以來最為嚴厲的「限貸令」措施，意在給投資客、炒房客一個「lesson(教訓)」，並藉此讓房市「cool down(冷卻)」，希望過熱的房市能夠順利的朝「軟著陸」方向發展！此一措施雖然會產生短期陣痛，惟就長期趨勢而言，卻是整體房市健全發展必經之路！

六、實價登錄掩蓋真實交易價格

─潛藏退佣、贈送裝潢、家電變相降價

為促進不動產交易資訊透明，健全不動產市場發展，100年12月30日總統修正公布平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例，並自101年8月1日起正式施行實價登錄制度。其後再於110年1月27日再次修正公布的平均地權條例等三法，並奉行政院核定自110年7月1日起施行。本次修正實價登錄2.0(詳請參閱圖一)新制規定重點如下：

1.成交資訊門牌、地號完整揭露

2.預售屋全面納管(銷售前備查、交易後申報)

3.增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰責

4.紅單交易納管

5.預售屋買賣定型化契約備查

實價登錄最大問題雖依目前法令規定，不動產預售屋買賣成交資訊，應於簽訂買賣契約書之日起30日內，向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄資訊，惟並未規定在交屋時還要再申報一次，其間從預售到完工交屋三～五年期間，景氣與房價、土建融與購屋貸款之變化至關重要，因此，才會在銷售過程與交屋時出現以退佣、贈送裝潢、家電等方式變相降低實際買賣交易價格；由此顯見所謂實價登錄實際上亦常隱藏不實交易價格問題，尤其是這一波房價不斷創新高過程，究竟有多少建案以這種方式來掩蓋真實交易價格，主管機關與一般購屋者都無從得知。有關此一議題倘若房價仍處高峰階段，購屋者仍有相當的利差預期，交屋比較容易，惟若房價大幅下跌，再加上「限貸令」影響，交屋爭議問題必然層出不窮！

近年由於預售建案售價屢創新高，導致同一區域、同一路段甚至同一棟建物不同樓層、不同戶別房價差易極大，例如：

1.台北市大安區敦化南路一段138號樓高23層的「敦南御所」每坪開價200萬元。

2.台北市大安區敦化南路一段187巷20號樓高20層的「耑序」每坪開價240萬元。

3.台北市中山區南京東路三段12號樓高15層的「南京阿曼」每坪開價138萬元。

4.台北市中山區南京東路三段89巷樓高14層的「新潤朗格」每坪開價163萬元。

5.台北市大同區重慶北路三段203-3號樓高12層的「虹廷首苑」每坪開價90萬元。

6.台北市大同區重慶北路一段18號樓高28層的「國王雙子星」每坪開價155萬元。

此外，更有同一棟大樓因視野景觀較佳，高樓層與低樓層每坪價差高達30～40萬元者，另外，亦有前後棟每坪價差超過10萬元者，其次，這一波央行打炒房所導致超高價與大坪數之價差變化等，凡此，都是未來購屋者與銀行鑑價必須一再深入探詢評估之另一重要課題。

其次，如再就國泰房價指數所公布長期存在約10%之議價率，亦不難了解實價登錄常潛藏退佣、贈送裝潢、家電變相降價，甚至以讓利掩蓋真實交易價格之緣由何在？

七、投資、投機混淆，誤導政策

─嚴重影響甚至扭曲市場趨勢

當前最值得關注的，應該是房價下跌所衍生的後遺症為何，其最直接的影響應該是低度使用住宅，也就是空屋率會越來越高，甚至未來出現逾放、法拍、爛尾樓愈來愈多情況。

其次，針對這次信用管制措施衝擊最大的應該是即將交屋並且需要辦理貸款的承購戶，另外就是小建商；此外，不斷創新高價，加以投資與投機客超過二至三成者比比皆是，尤其是近年大量低價且超額供給的蛋白區，房價跌幅極有可能超過兩成，其對建築產業的流動性風險所可能衍生的金融業系統性風險之潛在威脅，亦是備受主管機關關切的一大焦點；其次，如果是小建商小建案，又非好地點、好區位、好產品，尤其是都會邊緣的鄉鎮地區，預售時常見以「5%～10%自備款」(詳請參閱圖二)促銷，除交屋不易之外，房貸恐亦難上加難！

而更重要的是，這次「山陀兒」颱風所造成嚴重淹水或土石流地區，房貸如何評估？建案又該如何善後？

其次，對於投資與投機的議題，一般我們所謂的「投機」，代銷業者卻視為「投資」，這一次央行總裁就隱約的點出了投資與投機的主要差異，只是楊總裁要給投資者一個教訓這句話說得更直接而已！其實，如果最近幾年都是真正的投資買盤，為何106年房地合一稅開徵迄今累計金額會高達兩千億元？這也正是楊總裁直言要給投資客、炒房客一個「lesson(教訓)」之主要癥結所在！

八、經驗法則長期趨勢「漲多跌少」面臨考驗

─景氣反轉慎防掉入「負資產」陷阱

這一波房價持續飆漲，如就往昔經驗法則加以檢視，其間必然有很多投機者將當年的竹科經驗運用到中科、南科，導致竹科以外，包括桃園、新竹高鐵站也都一漲再漲，並且再延伸到中科、南科，尤其台南與高雄地區只要風聞科技產業投資設廠，當地房價就隨之暴漲，最值得關注的是台南的房價在前幾年居然有高漲到兩倍以上之情事，雖說這只是局部地區少數建案，惟所造成地價大幅飆漲，再加上近年造價倍數上漲，所導致乘數效應進而影響房價連番上漲的情況，更遠超乎一般經驗法則之預期！

值得重視的是，貿然將竹科經驗複製到中南部地區，後續產業投資、就業人口以及交通建設等問題都如果沒有逐一入考量，一旦景氣反轉，議價空間越來越大，不僅預期利潤無法實現，也有可能掉入「負資產」陷阱！其次，另一值得關注的焦點議題為原購屋所依循的實價登錄，更應注意其間所隱藏5%～10%的議價空間與讓利的潛在問題！

九、都更、危老逐年增加供給

─南北差異、基地規模→市場性、自償性備受考驗

依往昔經驗，不論是購屋置產、買房抗通膨，或以房養房累積財富者大有人在，而這也正是多年來竹科人以房養房風氣極為盛行之主要緣由；尤其自從台商回流之後，房價上漲已逐漸由北部地區延伸至中南部，並且由蛋黃區再擴大至蛋白區，甚至偏郊蛋殼區亦有不少建案推出；影響所及，不僅六都與新竹地區房價漲幅普遍超過三、四成，甚至亦有高達一至二倍者；尤其現階段面臨銀行大幅限縮房貸情況下，景氣反轉勢將愈來愈明顯，加以進入交屋高峰期愈來愈多的空屋、餘屋，以及超額供給再加上都更、危老逐年增加供給的後遺症亦將逐漸顯現，尤其是南北差異、基地規模及其市場性、自償性問題，必然又是另一值得關注的重要議題；因此，對於往昔房價長期「漲多跌少」，以及買房抗通膨的經驗法則勢必也得重新調整資產配置，並嚴防淪為負資產！

十、實品屋與毛胚屋暗藏玄機

─精裝屋附加裝潢家具→折扣+讓利

當前另一值得重視的是實品屋與毛胚屋(詳請參閱照片一、二)的問題，一般而言，建案在預售階段大都是以樣品屋進行促銷，銷售現場公開展示建案模型、建築結構、規劃設計與建材設備等，由於接待中心都會裝修得美輪美奐藉以吸引購屋者訂購，但在這波大量建案並未100%去化情況下，必然在交屋階段還有不少待售餘屋，而這也正是建案會運用精裝屋進行變相降價促銷的主要緣由；因此，對於完工後的建案往往就會出現精裝屋遠較毛胚屋好賣的折扣與讓利等變相降價問題，此就購屋貸款而言，無形中又是銀行鑑價核貸的一大考驗。

由以上之分析可知，當前景氣已逐漸反轉，整體房市將會逐漸朝軟著陸方向發展，並且在預期上漲心理快速消除情況下，市場將會逐漸回歸理性的供需法則！