央行19日決定升準不升息、祭出第7波選擇性信用管制，在擴大房市管制措施上出拳力道堪稱史上最重，不僅首次針對有房子、沒房貸族群納管，央行總裁楊金龍更直言「要給投資客、投機客一個教訓！」
房地產ETF投資REITs而非營建股
消息一出，台股營建族群血流成河，連幾日成為跌停板上常客，營建指20日更是下跌6.26%。不過營建股雖哀聲遍野，台股三檔房地產相關的ETF卻呈現兩樣情，甚至群益道瓊美國地產(00714)與富邦入息REITs+(00908)穩穩扛住這波「金龍」風暴，24日上漲0.76%、0.29%，其中原因在哪？
台股房地產ETF並未同營建股一起變成重災區，主要原因與其追蹤標的有關，其指數多由REITs組成。REITs (Real Estate Investment Trust)又稱「不動產投資信託」，是類似封閉式共同基金(發行數量有限、會到期)的投資工具，其投資標的為不動產。
簡單來說，REITs的運作方式是將「不動產證券化」，把不同的不動產例如商辦大樓、購物商場等切割成股份，讓投資人就算沒有實質擁有不動產也可於證券市場中交易，相較於實體不動產的交易，REITs的價格更有彈性、交易也更為便利。
REITs的主要現金流量來源為「租金收入」及「不動產上漲價差」，加上台股規定REITs每年需配發一次股息，因此整體收益相對穩定。另外，因REITs包含多種不動產組合的特性，加上台灣房價逐步攀升的趨勢，讓REITs逐漸成為相對優質的避險工具。
台股目前共有三檔房地產ETF，其中復華富時不動產(00712)與群益道瓊美國地產(00714)持股多聚焦北美，故不受此波央行打房影響也是意料之中。而富邦入息REITs+(00908)雖聚焦亞洲地區比重較前兩檔多，但細究其持股明細，就能發現台灣REITs寥寥無幾。
台股房地產ETF多聚焦海外REITs
觀察全球房市行情，全美房地產經紀人協會(NAR)數據顯示，美國5月售出的成屋價格中位數為41.93萬美元(約1271萬台幣)，創下了1999年來最高紀錄，南部、中西部、東北部、中西部跟西部房價均呈現上漲。有「紐約地產女王」之稱的Barbara Corcoran預測現在是買房最佳時機，因房價很快就會上漲。台股三檔房地產ETF持股在北美地區皆有相當大的占比，由此可見，仍具投資前景。
歐元區國家房價同樣火熱，根據全球房地產線上平台Global Property Guide數據，以今年4月為基準，過去一年葡萄牙房價中位數上漲7.04%。從2017年到2023年，葡萄牙房價強勢上漲，平均每年上漲9.2%。
全球房價仍屬上升期，亞洲地區除了中國、南韓外，各國房價陸續攀高，東京23區新屋價格漲幅更超過50%，排名世界第一。
除了房市景氣 升降息也是關鍵
投資房地產ETF除了需關注經濟景氣、房屋政策，升降息同樣也是關鍵。聯準會2022年暴力升息，將基準利率提高到 5.25%-5.5%，重創了REITs 的表現，而過去的研究顯示，雖然在緊縮期間(升息環境)REITs的表現與股市接近，但是在緊縮週期結束後的期間，REITs通常能夠獲得比股市好上許多的表現。
在利率上升階段，房地產這類對於利率敏感的商品和債券一樣，會遭受價格的損失，同時也會有潛在的利息或是租金收入成長；而降息階段開始後，REITs則是可以持續享受利息收入，以及利率下跌帶來的價格成長。
聯準會9月降息兩碼，同時市場預測2024年至少降息三到四碼。降息循環開啟，也意味著REITs將迎來利多。