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媽媽久病臥床「彈盡援絕」一招賣掉母宅籌錢

好房News/ 2024.09.06 18:47
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
長輩長期臥病在床,可能導致「彈盡援絕」需要出售房屋。資深地政士提到,有名房仲接受了子女們的委託,擬出售媽媽名下的房屋,但是媽媽中風後,長年臥病在床毫無反應,如何申請印鑑證明書辦理過戶?子女其實可考慮生前處分或是往生以後辦理。
 
正業地政士事務所所長鄭文在指出,若是生前處分,因為媽媽已經無行為能力,按照《民法》規定,由子女們幫媽媽向法院申請受監護宣告,並選任監護人,由監護人代理處分房屋,辦理房屋所有權的移轉登記。
 
為支付媽媽的臥床生活費用法院會許可,但若只是為了要分家產而出售媽媽的房屋,可能被法院否准。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
台北街頭。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
另外一種方式,是等媽媽往生後再辦理繼承登記,由繼承人取得房屋後再辦理出售及所有權移轉登記。至於哪一種方式比較省稅,則要視個案的情況而有所不同。
 
鄭文在說,如果是由監護人代為出售的房屋,必須繳納土地增值稅及房屋交易所得稅或是新制房地合一稅;如果是繼承取得的,且是繼承後當年度出售,則免納土地增值稅,但是房屋交易所得稅或是新制房地合一稅仍要繳納。
 
最大的差別就是土地增值稅,繼承之土地再移轉時,以繼承開始(被繼承人死亡日)時該土地之公告現值為前次移轉現值計課土地增值稅。
 
依照《土地登記規則》第39條規定,「未成年人或受監護宣告之人,其監護人代理受監護人或受監護宣告之人購置或處分土地權利,應檢附法院許可之證明文件」。鄭文在指出,只要取得法院的許可,臥病在床的媽媽還是可以處分房屋,辦理買賣登記,解決相關日常生活費用的燃眉之急。
 
他也提醒,《民法》1101條規定,「監護人對於受監護人之財產,非為受監護人之利益,不得使用、代為或同意處分。」因此,為支付媽媽的生活費用法院會許可,如果只是為了要分家產而出售媽媽的房屋,可能被法院否准,子女們將大失所望。

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