【網路地產王/綜合報導】「大臺中房市交易動態資訊平台」發布113年Q2大臺中房市分析季報，就臺中市113年Q2不動產交易量體及價格進行專業分析。
在建物買賣移轉登記數量方面，113年Q2臺中買賣移轉棟數為13,718棟，較上一季增長13.1%、年成長率達18.4%，交易熱區前三名依序為北屯區(1,922棟)、南屯區(1,845棟)及西屯區(1,627棟)；此外，第一次登記棟數為5,645棟，季增率達20.6%、年增3.7%，其中以北屯區(1,186)、潭子區(698)及清水區(574)的案件量居前三。
自112年下半年以來，受惠於「新青年安心成家優惠貸款方案(簡稱：新青安貸款)」，吸引自住買盤進場，推動市場買氣不斷升溫，並延續至今年上半年；然而，自今年第三季起，由於銀行授信水位接近警戒水準，核貸過程不順，導使民眾購屋態度趨於保守，預期下半年房市交易量可能受到抑制。
圖一：大臺中建物買賣移轉登記棟數與第一次登記棟數季線圖
根據最新單月數據，113年8月臺中建物買賣移轉棟數為4,996棟，較上月減少16.3%，但比去年同期增加了22.0%。本月前三大交易熱區依序為南屯區(794棟)、北屯區(757棟)及西屯區(460棟)，顯示「三屯區」仍然深受購屋民眾青睞。(詳本季報第5頁)
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示，本月交易量減少，除了受傳統交易淡季影響外，也受到銀行房貸資金緊縮的干擾，如果貸款卡關問題無法迅速解決，現金有限的民眾可能會將購屋計畫延後。
圖二：大臺中建物買賣登記月線圖
建照、使照及開工戶數部分，113年Q2臺中建照戶數為8,696戶，比去年同期增加1,676戶；使照戶數為6,381戶，比去年同期增加2,261戶；開工戶數為7,813戶，比去年同期減少1,359戶。暫結今年上半年表現，建照戶數為約1.4萬戶，比去年同期增加1,223戶、年增9.5%；使照戶數為約1.1萬戶，比去年同期增加3,298戶、年增41.6%；開工戶數為約1.2萬戶，比去年同期減少3,560戶、年減22.5%。
綜合上述數據來看，陳孟筠協理表示，開工戶數下滑的原因，不僅與建商從銀行取得資金不易、營造工程材料與工資雙雙上漲以及勞工短缺導致發包困難有關，近期市場買氣因銀行資金緊縮再度轉淡，若短期內情況未能改善，致現場銷售狀況不佳，申請開工展延的情況可能會進一步增加。
依實價登錄資料分析，據長期觀察，不論是交易數量或成交金額，每年於Q4均有一波漲幅，故對比於每年Q1的表現，皆會出現常態且慣例性的跌幅。最新113年Q2成交金額為2,084億元，睽違兩年時間再度站上2仟億元大關，季增21.1%、年增41.2%；成交量為13,781件，季增25%、年成長24.9%。本季表現呈「價量雙漲」。
圖三：近年大臺中各季成交數量與總金額變化
在土地成交價格部分，113年Q2都內土地各類均價表現與上季相比：住宅區成長2.3萬/坪，已連四季上漲，並且來到歷年次高點；商業區價漲5.2萬/坪，因有數筆政府標售案，反映成交行情而續揚；工業區微揚0.9萬/坪；農業區在上一季創高後微幅下修，略跌0.6萬/坪；其他土地的部分雖仍以道路用地交易佔大宗，惟多集中於豐原區且以協議價購佔多數，均價顯著回跌。
而都外土地各類均價與上季相比：甲建與丁建分別走跌1.6萬/坪、4.3萬/坪；乙建成長2.1萬/坪；丙建價揚1.6萬/坪；其他價漲2.7萬/坪；農牧用地價穩。
圖四：113年Q2土地成交比例與均價表現
圖五：近年大臺中土地交易單價變化
近年來，區分所有建物的建坪平均單價如下：大樓單價約23.2萬/建坪，華廈單價約18.6萬/建坪，公寓單價約17萬/建坪。以長期趨勢而言，整體價格呈現微幅上漲。值得注意的是，在112年Q4華廈的平均單價首次超越了大樓的單價，雖然113年Q1因華廈新屋交屋潮趨緩致價格有所回調，但本季華廈均價再度超越大樓均價，華廈與大樓產品的價格競爭力逐漸趨近。
近年來各類型建物平均總價為：透天厝平均總價約1,660萬，大樓平均總價約1,180萬，華廈平均總價約650萬，公寓平均總價約500萬。進一步觀察113年Q2各類產品總價變化：華廈及公寓表現與上一季持平，大樓微跌約90萬元、透天厝小幅成長70萬元。
113年Q2各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過170件者)，以北屯區單價較高，而交易量則集中在南屯區、北屯區及梧棲區。南屯區全區價跌，本季幾近過半交易屬豐邑菁科2MAX，成交價為24.3~38.2萬/建坪；北屯區均標~頂標續揚，其中前標與頂標因有泓瑞崇德薈、精銳嚮未來等案挹注而站上40萬/建坪水位；梧棲區逾六成交易屬長虹天擎，成交價為13.1~25.4萬/建坪，前標~頂標則受安美學、佳鋐新邑、和築好好窩等案拉升而突破20萬/建坪。
而分析113年Q2各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過50件者)，以北屯區之平均總價較高，本年度新屋透天厝交易熱區為沙鹿區、梧棲區及大甲區。沙鹿區購買主力帶為1,435~2,470萬元間，前標~頂標大漲300萬；梧棲區購買主力帶為1,120~2,368萬元間，近六成交易屬御墅大境，成交總價為925~1,325萬元間；大甲區購買主力帶為1,250~1,700萬元間，過半交易屬世紀花園NO.26，成交總價為925~1,468萬元間。
考量到國人購屋的負擔能力，近年來市場上以「低總價」產品為銷售主力，即以總價1仟萬元為分界線，低於此價格的產品去化率表現極佳，此外，在去年8月推行的新青安貸款帶動下，由於最高貸款額度可達1仟萬元，許多購屋民眾也因此勇於提高購屋預算。
進一步觀察聯徵中心最新統計的臺中總體住宅(不分建物類別)買賣市場價格表現，113年Q1買賣平均總價已達1,297萬，連續第三季上漲，季增1.4%、年增6.5%；另外，買賣平均單價也達到29.7萬/建坪，維持六季保持正成長，季增3.2%、年增10.6%。
圖六：近年臺中總體住宅(不分建物類別)買賣市場價格走勢圖
陳孟筠指出，在房價單坪售價持續攀升的情況下，「低總價」的天花板早已封不住，未來購屋主力的總價範圍將上修至1,000~1,500萬元，這將成為新常態，相對地，其他產品的總價帶也會同步上調。有鑑於此，央行對於「高價住宅」的貸款管制應進行滾動式檢討，以順應市場的變化。
此外，陳孟筠認為，未來在限貸令下的生存之道可以從以下幾點著手：
1.融資渠道外溢與資金提供者的機會：
由於傳統銀行貸款受到限制，改以私人借貸、股權融資或讓售、招募新投資者等方式進行資金籌措的情況會增加，這對資金提供者而言是一個有利的機會，能夠以更好的條件搶佔市場先機；然而，當正規金融機構貸款受阻時，一些急需資金的民眾可能會轉向非法借貸渠道，必須特別注意借款的安全性。
2.重新檢視自備款及購屋總價設定：
有鑑於銀行最終核貸成數可能會受到限縮或延遲放款，故建議購屋民眾調整原先設定的購屋預算，避免過度樂觀，應確保購屋預算在合理的可負擔範圍內，並多準備1~2成的自備款，以應對可能出現的貸款成數不足須即刻補足差額、非預期增加的房貸利息支出或其他持有成本，以及未來政策、經濟等不確定性因素的變化。
3.適者生存，創造共好與同贏局面：
對銀行資金依賴度較高的小型建商易被市場機制強制淘汰、中型建商可透過與他人合作開發項目來避險並維持市場地位、而自有資金相對充裕的開發商則能掌握更高的主導權，有望藉機快速提升市佔比。
4.預售與成屋市場的短期機會：
預售屋採分階段付款，可有效減輕購屋民眾短期的財務壓力，尤其是在當前貸款緊縮的環境下，此「輕鬆付」特點仍有機會能吸引買盤進場；反觀成屋市場因須一次性支付全額款項，買方馬上就面臨貸款問題，使得一些潛在買方望而卻步，導致市場需求急劇下滑，當市場供給大於需求時，買方的議價空間隨之增加。
5.擇優進場，獲取「進可攻、退可守」的機會：
目前的金融政策旨在鼓勵剛性自住需求，並減少槓桿操作的機會，但也有不少人是秉持「先求有、再求好」的理念進場，對外面對眾多的市場競案，對內則有單一社區戶數多的隱形競爭者，因此應審慎選擇未來具競爭力的產品，除可保有增值性以外，亦可提高未來出售時的流動性(去化快)。
【網路地產王更多熱門新聞 ➤ https://goo.gl/hz80dp】