被稱為「 世界最高容積獎勵840％ 」的京華城開發案爭議持續延燒，但日前不僅台北市議員應曉薇疑收受威京集團主席沈慶京賄款，兩人都遭羈押，前台北市長柯文哲也身陷圖利泥沼，案情峰迴路轉，影響所及，除攸關政治風暴，在商業利益上，也牽動京華城身價能否成功翻盤百倍，而尚在施工中的建物未來何去何從，更是眾所矚目焦點。
曾是工業區變更商業區首例 風光開業後卻陷虧損
位於台北市八德路與市民大道間的京華城，占地近5000坪，早期為唐榮鐵工廠土地，1987年由威京集團（包括京華城、中工、中石化等公司）以13億元購得，1991年以捐地3成的方式，變更為第3種商業區，創下工業區變更為商業區首例。
歷經10多年籌備，總投資金額約240億元的京華城好不容易完工，打算在2001年10月開幕，卻在當年9月遭納莉颱風重創，地下7層樓嚴重淹水。同年11月，京華城終於開業，為當時全台最大的購物中心，及全球最大的球形建築體，還結合百貨、電影院、夜店，曾創下一天湧進50萬人次的紀錄，風光一時。
京華城創下工業區變更為商業區首例，開業後曾風光一時。（資料照片／王傳豪攝）
但後來因無緊鄰捷運站，加上內部動線過於複雜，京華城日漸沒落，業績嚴重下滑，近年每年都虧2、3億元以上，且還有近百億元貸款尚未償還，聯貸銀行團也積極催促京華城改善。
營運狀況不佳下，開始了京華城多舛的命運，除不斷傳出要「打掉重練」、改建豪宅，也傳出微風集團及中南部多家大型百貨業者，有意進駐卻談不攏。同時，京華城公司也盼能放寬使用項目，不斷提出都市計畫變更，因公司已捐地3成，認定容積率應為一般商業區的560%。但在郝龍斌市府時代，始終堅持容積率仍為392%，雙方歷經6次互槓，最後全遭北市府打回票。
京華城營運狀況不佳，京華公司也不斷提出都市計畫變更。圖為沈慶京出席京華城熄燈感恩會。（資料照片／王傳豪攝）
「正因容積率愈高，可蓋出的建築量體就愈多，利潤也愈大」，市場人士說，容積率指每單位土地可蓋的建物面積比率，例如某地的容積率為300%，等於1地坪可蓋3建坪，若有100坪地最多可蓋300坪的樓地板面積；而建商取得土地後，多會透過容積獎勵或容積移轉，取得更多容積，讓建案「長高長胖」，不僅可讓土地成本下降，也可增加更多銷售利潤。
都計變更容積率放寬560%速標脫 被疑「左手換右手」
直到柯文哲市府時代，京華城重新布局，在取得監察院與內政部的有利文件後，第7度向北市府送件闖關，到2018年市府才終於同意放寬京華城的容積率為560%。
市場計算，由於392％的可開發樓地板面積約1.9萬多坪，560％則約2.7萬多坪，差了8000坪，加計公設則約1萬坪，若以當時每坪100萬元計算，京華城的資產價值因驟升100億元，銀行評估風險減少後，也暫解其財務壓力。
隨後京華城即宣布標售，並在2019年9月標脫，得標者卻是威京集團關係企業中石化旗下的鼎越開發，以372億元標得，令業界訝異也質疑是「左手換右手」。
京華城標售，由鼎越開發以372億元標得，令業界訝異也質疑是「左手換右手」。（取自鼎越開發官網）
柯市府獎勵容積暴增至840％ 商辦總銷金額破1600億
但威京集團為了爭取改建後最大量體，繼續向柯文哲市府要求回復3.6萬坪的「允建樓地板面積保障」，雖市府剛開始不願妥協，行政法院也判決京華城敗訴。但2021年北市府還是逕行參採都更相關規定，除威京集團花費約44億元取得容積移轉30%，市府也另行創設「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等20%容積獎勵項目，加總起來，就讓560％暴增成840％。
最後，原京華城將興建為頂級辦公園區「京華廣場」，並於2022年10月、即柯文哲任內的最後兩個月動工，該建案也取得與柯文哲友好的新光集團助陣，由新光銀行籌組聯貸資金約150億元。
京華廣場共規劃4棟辦公大樓，地下7層、地上19樓，總樓地板面積約7.6萬餘坪，預計2026年完工；每坪開價上看200至250萬元，不僅創商辦天價，總銷金額也突破1600億元。
原京華城將興建為頂級辦公園區「京華廣場」，每坪開價上看200至250萬元。（取自鼎越開發官網）
「若能完工順銷，這37年來，京華城就成功翻身了。」業界人士說，京華城從原本10多億元購得的土地，到總銷破千億，若不計入虧損，價差達百倍之多，也因威京當初購地成本低，可能還不需全部賣光，財務就可轉正。
但現在問題來了，面對前朝大放送，燙手山芋如今已落在現任台北市長蔣萬安手中。
京華城燙手山芋，如今已落在現任台北市長蔣萬安手中。（資料照片／王侑聖攝）
「因目前京華廣場僅施工到一樓，市府可先停工，等未來調查結果出爐後，沒問題就復工，但若柯市府有圖利等罪嫌，則可變更設計，並符合其原本應得容積。」台北市前副市長張金鶚如此建議。
「一切依法處置」，雖然對京華城改建案何去何從，蔣萬安講得頗為保守，但其實都發局針對接下來各種可能狀況，已研擬各項應變方案。
蔣市府評估停工條件 需相關首長、官員被起訴
市府相關官員分析，依據建築法規定，停工標準主要有三，一是發生工安事件，二是不按圖施工，三是違反都市計畫法，以京華城此案例來看，最起碼要有相關首長、官員等遭到起訴，才能達成都計的停工條件。
官員也說，「遠雄大巨蛋」當年遭柯文哲下令停工，是因「不按圖施工」，但改善後即可復工，隨後遠雄集團也向市府要求停工時的損失，即國賠，所以張金鶚的建議恐有賠償風險。
目前京華廣場施工到一樓，未來是否停工，北市府官員分析有3標準。（何醒邦攝）
另外，也有人反譏，如果不將京華廣場停工，等過幾年都蓋完了，市府還能怎樣？官員則指出，如果京華城案尚在司法訴訟過程中，但京華廣場已蓋好，這時還有第二條路，即可「不發放建物使用執照」，意即把建物扣住的概念。
再者，京華城案若真有不法，或有其他適法性的問題，例如並非都市更新案，卻參照都更相關獎勵，這時還有第3條路，亦可要求業者繳交「容積代金」。
官員舉例，京華城案最有爭議的，即是法外自創的都更容積獎勵20%，假設換算樓地板面積為5500坪，以每坪200萬元計算，市價約百億元，在扣除完建築成本後，依照相關法規，業者需吐回給北市府7成、約60多億元，「看似業者還有3成，但這端看業者是否都賣得掉，或是否能賣到業者開出的天價。」
威京聲明：容積獎勵皆合法取得未圖利
由沈慶京一手打造的特殊球體建物京華城，從甫開幕以來，話題始終不斷，即使已拆除重建，爭議依舊存在，其與北市府的恩恩怨怨，看來暫時還不會停歇。
威京集團聲明，全案靜待司法調查，目前集團旗下各公司營運與財務皆正常；京華城容積獎勵皆為合法取得，沒有圖利任何一任台北市長。（責任編輯：蔡玉英）