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桃園升格以來短短十年,房價攀升有如驚滔駭浪,許多想買房的民眾面對激升不止的房價,到底該怎麼因應面對?想進場買房的民眾,除了自身需求之外,應如何看待區域的差異和增值的空間?第一線的房仲業者和經營地方多年的建商現身說出珍貴的見解,讓你在驚滔駭浪的房市中,破浪乘風前進!
觀察桃園十區內近十年的房價變化,台灣房屋青埔店店長廖國順表示,以現在桃園的規劃,未來房地產將定調在兩個主軸,第一個是跑道,第二個就是軌道。而這兩個效應同時存在的區域,就是「青埔特定區」。廖國順指出,前一波因為航空城徵收案,帶動了觀音跟大園這一帶的房價,因此觀音跟大園目前的客觀房價,漲幅也是特別高的一個區域。
除了青埔特區外,廖國順也點名一些新興區域,比如藝文特區、小檜溪、中路特區等等重劃區,漲幅表現也都非常亮麗。探究房價的漲幅,廖國順說,除了有議題以外,低基期區域漲幅的表現上就會特別明顯。例如大園、觀音,以前是比較市郊的區域,隨著航空城徵收案,拆遷戶的挹注,因此這兩個地方的房價,推升的幅度在這一期裡面非常明顯。
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廖國順指出,房價漲幅大小,也可從人口的流動可以作為一項指標。近幾年來,桃園地區人口數的挹注明顯增長,同時期,雙北地區人口則是呈現減少下滑的差別。另外,政府針對區域投入的重大建設,也是左右房地產受關注的議題,如果再加上民間的投資,這兩個主軸的影響力,也會直接表現在整體的房價表現上面。比如說高鐵開發案,將會吸引民間財團甚至建商進駐開發,這些政府以及民間的投入也都會帶動房價水漲船高。
廖國順以青埔特定區為例,指出它事實上是全國所有的發展城市當中,唯一一個有高鐵、有捷運,而且離國際機場又近的一個商圈。這樣得天獨厚的發展條件,也造成近幾年青埔特區的房價,在購物區裡面一直都能夠維持相當熱度跟高檔的一個主要原因。
對青埔特區的房價攻防,大睦建設董事長,同時也是前桃園市不動產開發同業估會理事長李文科,與廖國順看法幾乎相同,認為桃園高鐵地區成為國內最大的旗艦計畫的航空城的建設標竿,因為桃園航空城在開發,未來大概三年後,有機會釋放土地出來,那五年後開始可能開始有立地而起的建築物,那畢竟它前面一定要有一個灘頭堡做樣本,那桃園高鐵站就是未來在實現航空城最重要的一個魔幻都市。
李文科認為,高鐵是全國建設之冠,政府投資了600億做公共建設,再加上後續260億的國泰站前19.7公頃的商業城市,加起來共860億的投資開發,在一個490公頃內確實是很不容易的一件事,當然它會帶動地價、房價。同時,這個地價、房價會有外溢效用,造成附近城市的房價上漲。李文科指出,外溢效應最直接的應該就是客運園區為主,少數的零零落落在高鐵附近的所謂的容建地,也是受到相當的受益。
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針對購屋族群,廖國順綜合歸納給出他的建議指出,購屋分成自用型的客戶跟非自用型的客戶,自用型的客戶,就是俗稱的就是自住客,在目前較高房價時期,建議回歸自己購屋的需求為優先考量,資金準備十,就是以目前能力所及可購入的產品作為標的物;如果以非自住來講,大家的心態都是怕手上的資金變薄,投資不動產整體而言就是抗通膨最好的一個選擇。廖國順表示,如果以置產跟投資為導向的客戶,因為現在房價處於較高基期,會建議以手上資金做中長線的布局,而不是短線進出去做操盤,避免在短期內產業波動的時候,造成自己資金、經濟調配上的困擾。
廖國順說,房價高基期的地方,房價高有一定的原因,例如青埔為何房價居高不下?因為是青埔,因為青埔既有的建設其實支撐了目前青埔的房價,有高鐵、有捷運,然後目前整個疫情後,整個機場的吞吐量以及旅客都恢復正常了,加上青埔建設逐步落實跟到位,也就是說,現在的建設支撐著現在的房價。如果擔心買貴,就是要關心這個區域未來的利多跟議題,比如說A17、A18、A19,整體上都還有令人矚目的利多跟建設,因此如果以大桃園不動產的布局來講,廖國順還是推薦大家在青埔特定區多做一些功課跟著墨,因為在地利條件上面,他認為青埔特區,仍舊擁有其他商圈難以超越的優勢。
如果要入手桃園房產,李文科也給出他的建議指出,高鐵是全國建設的明星城市,當然會建設多,地方的生活便利多,品質會提高,地價也會拉高,當然房價會跟著拉高。高到一個程度的時候,一定有一個頂點,它開始會開始向外發展,發展出去,當然第一個受益的是客運園區,第二個大區域就是草漯地區,其他就是零星的甲建地區,想投入桃園房市的民眾如果想要選好的標的,並立於不敗之地,上述的區域都是可以考量的優質選擇。
本文章來自《桃園電子報》。原文:《房產觀察》漲漲漲!桃園買房怎麼選?建商、房仲這麼說