文/李廷鈞(地政士)
案例
身為共有土地的共有人之一，可以同意出售共有土地全部，同時又成為買方，而向多數共有人購買共有土地嗎？
解析
依據《土地法》第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」同法條第4項：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」然而其他未同意的共有人，可以依同一買賣條件優先承購的規定，並不適用於共有人間互為買賣應有部分時。也就是說共有人間互相買賣應有部分持分，並無《土地法》第34條之1第4項規定適用之餘地。
而《土地法》第34條之1第1項的規定，是指共有人以「有償」的方式處分土地變更權利，得以「多數決」（共有人數過半且應有部分合計過半，但應有部分超過三分之二者，人數不予計算）把土地所有權全部賣掉。而在處分前，並應通知其他共有人知悉出賣之條件，以利其行使優先購買權。其目的都是在於簡化共有關係，以促進土地利用，然而也因為不需要全部共有人都可以同意就可以處分不動產，衍生許多問題。
舉例而言：如A、B、C、D四人共有一塊甲土地，A、B、C、D各持分四分之一，A希望單獨取得甲土地全部的所有權，因此聯手B、C，僅D不願意出賣，則A可否依照《土地法》34條之1第1項的多數決方式，將甲地全部賣給自己，且讓D不得優先承買？
關於這個問題，雖然《土地法》34條之1並未將土地處分的對象限於「共有人以外的第三人」，但實務上多數認為：部分共有人依《土地法》第34條之1第1項規定處分共有土地之全部，對於未同意處分共有人之應有部分，係依法律規定而有權處分，惟仍應兼顧其權益，並符公平原則。此項處分之承受人雖不以共有人以外之人為限，惟倘同意處分之共有人兼為承受人，其應有部分實際上並未為處分，如就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，即有利害衝突顯失公平情形，是共有人為承受人時，其人數及應有部分應不得計入同意處分之共有人數及應有部分，始為公允（最高法院103年度台上字第2333號、105年度台上字第1700號等判決參照）。
也就是說，因為《土地法》第34條之1的規定本來是在於讓同意出賣的共有人取得處分不同意出賣的共有人應有部分的處分權，雖沒有規定對象限制為共有人以外第三人，但如果受讓土地是同意出賣的共有人，出賣人和買受人成為「同一人」，該出賣人的應有部分實際上並沒有處分。因為該共有人的應有部分實際上沒有處分，因此，如果這個共有人也能決定不同意共有人應有部分的買賣條件，且可以強制不同意的共有人處分，會產生利害衝突的情形，顯失公平。
為落實保障人民財產權之精神，《土地法第三十四條之一執行要點》第3點第2項因此增訂：「前項有償讓與之處分行為，共有人除依本法條規定優先購買外，不得為受讓人。」；詳言之，依《土地法》第34條之1第1項有償讓與之處分行為，除依同法第34條之1第4項優先購買外，無論同意共有人或不同意共有人，皆不得成為受讓人。
綜上所述，如果同意出賣的共有人同時又是買受人時，其人數和應有部分不能計入《土地法》第34條之1第1項的共有人數和應有部分。因此，本案例中，A並不能適用《土地法》第34條之1，強制處分D的應有部分，取得甲地全部的所有權。
（本文作者為永然地政士聯合事務所經理、永然法律基金會董事）